FACILITY MANAGEMENT im Interview mit Jürgen Kulka, Geschäftsführer der Cofely International FM

Internationales FM als Wachstumsmarkt

International agierende Unternehmen möchten mit FM-Dienstleistern zusammenarbeiten, die länderübergreifende innovative Modelle mit hoher Eigenleistungstiefe anbieten. Doch der Anbietermarkt ist im Gegenzug auf diesen Wandel unzureichend vorbereitet, so das Fazit einer Studie von Drees & Sommer. Aber ist dies tatsächlich immer der Fall?

In der FM-Branche gewinnen länderübergreifende Dienstleistungen zunehmend an Bedeutung. Wie schätzen Sie Ihre derzeitige Marktposition auf internationaler Ebene ein?

Jürgen Kulka: Ich glaube, dass wir auf einem guten Weg sind, einer der führenden, wenn nicht sogar der führende Anbieter für integrierte multinationale Total Facility Management (TFM)-Lösungen insbesondere im Industriesegment zu werden.

Unsere nationalen Cofely-Einheiten nehmen in vielen Ländern Zentraleuropas bereits marktführende Positionen ein. Dies gibt uns ein breites Fundament in technischer Flächenkompetenz und im Verständnis der lokalen Energiemärkte sowie die notwendigen Management-Strukturen, um auch komplexe, multinationale Dienstleistungsverträge äußerst effizient zu erfüllen.

Cofely hat in diesem Jahr den neuen Geschäftsbereich „International FM“ gegründet. Wie genau definieren Sie „International FM“? Welche Aufgaben übernimmt dieser neue Geschäftsbereich?

Kulka: Die Engländer würden sagen: “You get exactly what’s written on the tin”. Wir kümmern uns zentral um sämtliche internationalen, also grenzüberschreitenden FM-Kundenanfragen, die uns entweder aus dem bestehenden Cofely-Kundenstamm zugetragen werden oder zu denen wir im Rahmen unserer zentralen Marktbearbeitung aus dem globalen Corporate Portfolio-FM-Markt eingeladen werden. Wir begleiten diese Projekte von der Angebotsbearbeitung über die Mobilisierungsphase bis hin zur operativen Umsetzung in Verbindung mit unseren Cofely-Landesgesellschaften. Durch unsere zentrale Key-Account-Management-Funktion bleiben wir darüber hinaus während des gesamten Lebenszyklus eines Vertrages der verantwortliche zentrale Ansprechpartner für den Kunden.

Wie genau können Ihre Kunden von dem internationalen Modell profitieren?

Kulka: Hier gibt es vier Schlagworte: 1. Nutzung von Integrationssynergien,

2. Kostentransparenz, 3. Best Practice und 4. Kontinuierliche Verbesserungsprozesse. Das internationale Modell ist, was es sagt: Ein internationales Modell. Kein deutsches Modell, kein Schweizer Modell, kein französisches Modell. Ich glaube, viele Marktteilnehmer realisieren überhaupt nicht, wie groß die Unterschiede zwischen den verschiedenen Landesmärkten tatsächlich sind. Nationale Modelle tendieren dazu, national Prozesse oder gar lokal Realitäten zu optimieren.

Eine Schweizer Optimierung wird sich immer an den Schweizer „Realitäten“ orientieren und völlig außer Acht lassen, dass die „Realität“ in Großbritannien im wahrsten Sinne des Wortes meilenweit von der Schweizer Realität entfernt ist. Und genau hier helfen wir mit unserer „holistischen“ und Landesgrenzen überschreitenden Betrachtungsweise.

Basierend auf vergleichbaren Dienstleistungs-Spezifikationen sind wir mit unserer hoch-innovativen IT-Technologie „CofelyDirect“ in der Lage, die effizientesten Erbringungsparameter über alle Landesgrenzen hinaus zu ermitteln und als „Best-Practise“-Konzepte über das gesamte Liegenschaftsportfolio eines internationalen Kunden einzuführen. Dies umfasst auch die Messung aller relevanten Energieverbräuche.

Die Einsparpotenziale sind erheblich, und es sind Modelle, die der Kunde in anderen Ländern oder Standorten bereits erfolgreich umgesetzt hat – übrigens ein ganz wesentlicher Aspekt, wenn es darum geht, interne „Befindlichkeiten“ zu vermeiden. Durch die zentrale Steuerung aller Dienstleistungsstränge können wir unserem zentralen Kunden helfen, eine Transparenz und Effizienz zu erreichen, die man intern nie erreichen könnte.

Das Thema Energieeffizienz wird im Facility Management zu einem immer wichtigeren Thema. Welche Rolle spielen Energiedienstleistungen bei der Internationalisierung des FM? Berücksichtigt das neue Modell Leistungen wie z.B. Energiemanagement?

Kulka: Ich glaube, die Zeit ist reif für eine neue Evolutionsstufe in der Entwicklung des internationalen TFM-Marktes.

Im letzten Jahrzehnt haben wir zunächst die Entwicklung von Einzel- über gebündelte Dienstleistungsmodelle Mitte 2000 hin zu Integrierten FM-Lösungen (IFM) – jedoch nach wie vor unter Einbezug globaler Real Estate-Management-Organisationen – gesehen. Den großen Wechsel hin zum Facility Management-Modell mit verstärkter Selbsterbringungskomponente gab es dann Ende der 2000er mit der rasanten Entwicklung des Marktes für die Vergabe von regionsüberschreitenden oder sogar weltweiten Portfolio TFM-Aufträgen, die auch die Übernahme wesentlicher Teile des Kunden-FM-Managements beinhalteten, um die sogenannte „Schatten-Strukturen“ zu eliminieren. Mit einem jährlichen Vergabevolumen von rund 2,5 bis 3 Mrd. Euro hat sich dieser Markt als globales TFM-Marktsegment voll etabliert und wird von maximal 4 bis 5 Playern bedient – das jedoch ohne deutsche Beteiligung.

Wir sind jetzt fünf Jahre in dieser Evo­lutionsstufe des internationalen FM-Marktes, und nicht nur die führenden multinationalen Corporates suchen nach dem nächsten Level der Integration. Energie und Energie Performance Management repräsentieren meines Erachtens genau diesen nächsten Schritt. Cofely International FM Ltd. hat erst vor wenigen Wochen den meines Wissens ersten internationalen TFM-Kontrakt unterschrieben, der das volle Facility Services- und Management-Paket mit Energie Performance Management und Energieeinkauf bzw. Hedging (also Preissicherung) verbindet.

Bei dem ursprünglichen Ausschreibungsvolumen von nahezu 100 Mio. € pro Jahr machte der Energieanteil bis zu 40 % der jeweiligen Landesumsätze aus. Wir sehen hier für uns als Energieunternehmen natürlich erhebliche Potenziale, die wir gezielt in ausgewählten strategischen Marktsegmenten ausschöpfen wollen. Für diesen Zweck werden wir in 2014 ein internationales Energieprodukt in den Markt bringen, das als Teil einer länderüberschreitenden TFM-Gesamtlösung den individuellen Realitäten der nationalen Energiemärkte Rechnung trägt und trotzdem die für unsere Kunden unverzichtbaren Performance-Benchmarks und Transparenz bietet. Ich sehe hier natürlich auch erhebliche Möglichkeiten für unsere bestehenden und neu gewonnenen FM-Kunden, im Rahmen ihrer Bemühungen zur Reduktion ihres Carbon-Footprints von unserer führenden Position als Produzent erneuerbarer Energien zu profitieren.

Laut der aktuellen Drees & Sommer-Studie zum FM-Anbietermarkt ist dieser unzureichend auf länderübergreifende Angebote vorbereitet. Keiner der befragten FM-Dienstleister deckt demnach ganz Europa mit einer umfassenden Eignungsleistungstiefe ab. Was halten Sie davon?

Kulka: Ich kann natürlich nicht beurteilen, wann man sich bei Drees & Sommer das letzte Mal mit diesem Thema intensiv auseinandergesetzt hat und schon gar nicht, von welcher Betrachtungsebene heraus man diesen Markt beurteilt hat.

Fakt ist, dass die wahrhaft internationalen Anbieter auf diesem Markt sehr wohl schon seit Jahren entweder ein flächendeckendes und breites eigenleistungsbasiertes Angebot oder in sich schlüssige Hybridlösungen aus Eigenerbringung und Supply Chain-Management bieten.

Die Tatsache, dass Drees & Sommer sich auf „Europa“ als Bezugsebene bezieht, lässt mich jedoch vermuten, dass man eine sehr stark nationale, also deutsche oder deutschsprachige Betrachtungsweise als Maßstab heranzieht. Und hier würde ich tatsächlich Drees & Sommer zustimmen, denn es ist derzeit keiner der deutschen Anbieter ausreichend auf diesen Markt vorbereitet. Ich würde sogar bestreiten, dass irgendein deutscher Anbieter überhaupt Marktteilnehmer ist. Selbstverständlich sind einige deutsche Facility Services- und Management-Unternehmen in mehr als einem Land tätig, aber damit sind sie noch längst nicht international.

Ich kann mich nicht erinnern, bei internationalen Ausschreibungen in den letzten zehn Jahren jemals auf einen deutschen Anbieter getroffen zu sein, der mehr als die deutschsprachigen Länder und einige zentral- und osteuropäische Länder anbieten konnte. Das ist jedoch für global operierende Kunden völlig inakzeptabel. Für die führenden globalen Player auf der Kundenseite gibt es auch Europa als Wirtschaftseinheit schon längst nicht mehr, sondern nur noch EMEA (Europe, Middle East, Africa) als eine der drei oder vier globalen ökonomischen Regionen (Americas – teilweise unterteilt in North America und Latin American Countries (LAC) –, EMEA und APAC oder Asia Pacific). Und hier wiederum gibt es durchaus Anbieter, die sich auf diesen globalen und regionalen Markt eingestellt haben. Nur dass diese Anbieter keine deutschen Anbieter sind.

Ich glaube, es ist an der Zeit, anzuerkennen, dass Deutschland und die deutschen Anbieter in diesem spezifischen Marktsegment der regionalen oder globalen Real Estate-Portfolio-TFM-Solutions deutlich hinterherhinken. Dieses Segment stellt die „Innovationsspitze“ des Outsourcing-Marktes dar und macht auf dem deutschen Markt nach meiner Einschätzung rund 8 bis 10 % des Marktvolumens aus. Diese Top 10 % sind allerdings für die deutschen Anbieter verloren, da Entscheidungen nicht mehr in Deutschland oder irgendwelchen Einzelländern entschieden werden, sondern auf Unternehmensleitungsebene zentral für EMEA in London, Genf oder New York und Los Angeles.

Es gibt sicherlich vier oder fünf Marktteilnehmer, die globalen Kunden überzeugende regionale Lösungen für EMEA anbieten können. Mit unserer Präsenz in mehr als 30 Ländern und unserer marktführenden Position in Kernländern Zentraleuropas denke ich, dass wir uns auch zunehmend zu diesen Unternehmen zählen können.

Muss sich der Kunde tatsächlich zwischen Modellen mit hoher Eigenleistungstiefe und reinen Management-Modellen entscheiden, bei denen die Leistungen an einen Subunternehmer übergeben werden?

Kulka: Für mich ist es entscheidend, mehr als 50 % aller Dienstleistungen (inklusive des Facility Managements) selbst zu erbringen, um die vorhandenen Synergiepotentiale ausschöpfen zu können. Hier muss man deutlich zwischen „critical“ und „non-critical environment“-Services unterscheiden. Wenn ich z. B. weltweit als IT-Unternehmen tätig bin, zählen Rechenzentren und eventuell auch Call Center-Büroflächen zum „critical environment“. Das würde ein Pharmaunternehmen völlig anders sehen. Wir müssen uns also mit unserem FM-Angebotsschwerpunkt auf unsere Kunden einstellen und nicht anders herum.

Wie positioniert sich Cofely im internationalen Markt?

Kulka: Ich sehe Cofely auf dem internationalen TFM-Markt als führendes Unternehmen immer dort, wo technische Kompetenz und richtungsweisende Energietechnologie in Verbindung mit modernstem nationalem oder internationalem Account Management für unsere Kunden „critical“ sind.

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