FACILITY MANAGEMENT-Expertengespräch 2011

Was ist Nachhaltigkeit im Waschraum überhaupt, was bedeutet das bei der Aus­stattung, bei Verbrauchsgütern und bei Reinigungsmitteln? Ökonomische Nachhaltigkeit im FM bedeutet u.a., ­Optimierung der Betriebskosten über die Laufzeit. Doch wie kann das
im Waschraum umgesetzt werden und wie können Prozess- und Servicezeiten reduziert werden? Burkhard Fröhlich,
FACILITY MANAGEMENT-Chef­redakteur, moderierte das Gespräch.  

Peter Heuer: Wir stehen als Unternehmen für Nachhaltigkeit und handeln danach. Zertifizierungen werden im Moment für mich zu hoch gepusht, sind in der Wirkung fast eine Modeerscheinung. Ich sehe Zertifizierungen als Basis unseres Handelns. Heute werben viele Unternehmen oder Eigentümer damit, dass ihre Gebäude DGNB oder LEED zertifiziert seien. Für mich muss das Standard sein.

Jürgen Weiland: Bei Tork und SCA steht Nachhaltigkeit schon seit Jahrzehnten ganz oben auf der Agenda. Der nachhaltige Gedanke durchzieht bei uns die gesamte Prozesskette, ange­fangen bei den Produkten bis hin zu den Mitarbeitern. Als Verantwortli­cher für den Marketingbereich DACH kann ich bestätigen, dass auch unsere Kunden dies zu schätzen wissen.

Andreas Ecker: Sagen wir mal so, es ist uns bewusst, dass Nachhaltigkeit und Zertifizierung eng miteinander verbunden sind. Bei dem Thema Nachhaltigkeit im Waschraumbereich ist das für uns auch Energie sparen. Wenn wir Wasser sparen, sparen wir automatisch auch
Energie. Beim Ener­giemanagement und der Energiezer­tifizierung steht ganz klar auch der materielle Vorteil durch Kostenein­sparung als Ziel im Vordergrund.

Michael Huth: Auch aus meiner Sicht ist Nachhaltigkeit verbunden mit Zertifizierung eine Modeerscheinung. Wobei es hier mehr um den Begriff geht.
Die Aufgabenstellung beispielsweise
der Wirtschaftlichkeit ist wirklich seit langem ein Thema. Die Hotellerie ist
natürlich ein Vorreiter, auch im eigenen Interesse. Durch das Thema der Zertifizierung ist Wirtschaftlichkeit bei vielen Kunden nun auch in den Köpfen angekommen.

Aber die Thematik ist eigentlich nicht neu – sie wird nur unter ein neues Dach gestellt und besser wahrgenommen. Und jetzt ist auch unser Außendienst extrem gefordert, um an dieser Stelle Lösungen zu bieten und Hilfestellungen geben zu können. Das geht so weit, dass man die Zertifizierungen unserer Produkte einfordert. Nachhaltigkeit funktioniert aber nur im Zusammenspiel aller Komponenten im Sinne einer Gesamtlösung für den Sanitärbereich. Das geht logischerweise bis zu Reinigung. Das Wichtigste ist immer wieder die Wirtschaftlichkeit und Langlebigkeit des Produktes.

Dr. Ronald Herkt: Gesamtlösungen sind für Nachhaltigkeitsbetrachtungen sehr wesentlich. So ist etwa die Kombination von Armaturentechnik und Keramik von großer Bedeutung. Nur ein Beispiel: Wenn es WCs gibt, die mit 4 ½ Litern Spülwassermenge arbeiten, das sind ca. 25 % weniger als im Normalfall und wenn die dabei keine gesonderte Zusatzausstattung erfordern und ganz konventionell arbeiten, dann muss es auch die Spülkästen und die Vorwand-Elemente geben, die diesem System gerecht werden. Damit wird die funktionale Sicherheit hergestellt. Doch wir müssen uns auch im Klaren sein, Nachhaltigkeit hat viele Facetten. Aber ganz vorn steht immer noch die Funktionalität der eigentlichen Systeme. Sie müssen stabil, sicher und
dauerhaft funktionieren. Alles, was
ergänzend getan werden kann, muss dahingend bewertet werden, ob es ökonomisch, ökologisch und sozial sinnvoll ist...

Prof. Kai Kummert: Diese Zertifizierungs­systeme abstrahieren von den klassischen Raumfunktionen eines Gebäudes, wie z.B. Sanitär. Der Waschraum als Subsystem des Gebäudes fließt nicht in die Nachhaltigkeitsbewertung ein, sondern ausschließ­lich seine verbauten ökologischen Bauprodukte, also EPDs und daraus resultierende Verbrauchs- und Ökowerte. Wir bringen unseren Studierenden bei, FM-gerecht zu planen. Das heißt für uns, guckt auf die Leistungs­phase 0, mischt euch ein. Ein von den Nutzern angenommenes und funktionierendes, also FM-gerechtes Gebäude kann eine höhere Nachhaltigkeitswirkung erzielen als ein nachhaltigkeitszertifiziertes Gebäude. Dafür ist in erster Linie nicht die Summe der Bauteile relevant, sondern das Funktionieren von Systemen.
Jüngste Forschungsergebnisse zeigen uns, dass z. B. häufiger Dienstleisterwechsel in der Betriebsphase der Gebäude hohe Informationsverluste bewirken und auch zu sinkender Nachhaltigkeitsperformance von Systemen in Gebäuden führen können. In Kombination lösen diese beiden Wirkungen eine Form des Gedächtnisverlustes bei den Betreibern aus. Der klassische kontinuierliche Verbesserungsprozess ist durch fehlende Daten unterbrochen. Das fehlende systemische Denken im Sanitärbereich hat in über 40 % der von uns in einer Studie untersuchten Gebäude zu Verschlechterungen in Handhabbarkeit und Nutzerfreundlichkeit geführt. Zustände, die man nicht gutheißen kann. Deswegen halte ich es für sinnvoll, in der Nutzungsphase einer Immobilie eine weitere Zertifizierung aufzunehmen, die sich an Funktionen und Systemen orientiert. Im Übrigen glaube ich, dass die Innovationskraft der Nachhaltigkeitsbewegung größtenteils überschätzt wird. Die wassersparenden Systeme, die wir heute in Waschbereichen einbauen, werden nicht in erster Linie aufgrund der Nachhaltigkeitszertifizierungen eingebaut, sondern weil der Wasserpreis immer weiter steigt. Der Preis ist ein stärkerer Treiber von Produktinnovationen als eine Nachhaltigkeitszertifizierung.

Michael Huth: Das meine ich auch. ­Eigentlich wird das Wasser- und Energiesparen nur mit einer anderen Begründung umgesetzt. Die Tendenzen und auch die Verpflichtung werden seit Jahren diskutiert und in Innovationen umgesetzt. Sie sind eben nur auf einmal auch in den Köpfen angekommen und werden durch Zertifikate dokumentiert.

Prof. Kai Kummert: Und was mich freut ist, dass in der deutschen Industrie immer effektivere und effizientere Produkte und Anlagen entwickelt werden. Sogar durch die bloße Ersatzbeschaffung alter Produkte und Anlagen wird bereits Nachhaltigkeitswirkung erzielt. Deswegen sage ich, Gebäudezertifizierungen haben einen gewissen Effekt. Um die größtmögliche Nachhaltigkeitswirkung im Gebäudebetrieb und in Systemen wie dem Waschraum zu erzielen, bedarf es jedoch differenzierterer Betrachtungsweisen. Hier helfen uns die aktuellen Gebäude­zertifizierungen nicht weiter.

Fadime Sarikaya: Wir reden heute auch sehr viel über Zertifizierung. Ob es jetzt das Gebäude ist, Produkte oder Unternehmen. Das Problem ist aber, dass der Kunde den Überblick verliert. Dass man irgendwann nicht mehr weiß, was steckt denn hinter den Zertifizierungen? Es geht ja eigentlich um eine ganzheitliche Betrachtung. Es geht nicht nur um das Gebäude. Ich glaube, dass man Zertifikate auch braucht, aber dass das Handeln und das Ganzheitliche das wirklich Entscheidende ist. Es sind mehr als nur Randthemen, wenn es darum geht, Arbeiten wie Reinigung im Waschraum zu erfüllen. Es sind viele andere kleine Faktoren, die eine entscheidende Rolle spielen. Wie sieht die Ausstattung aus? Und kann man im Waschraum auch die Reinigungsqualität beeinflussen? Und trotzdem weniger Zeit mit dem Befüllen brauchen? Die Lösung hierfür können andere Systeme sein.

Peter Heuer: Meiner Ansicht nach muss das „permanente“ Nachhaltigkeitsmanagement ein zentrales Thema sein. Nehmen wir das Planen, Organisieren, Steuern und das „immer Weiterentwickeln“ von Facilities. Die BREEAM-
Zertifizierung ist sicherlich eine gute
Sache als Basis für die weitere Gebäudenutzung. Ein wesentlicher Teil ist dann das konsequente „nachhaltige“ Lieferanten- und Partnermanagement auf der Basis von Nachhaltigkeit. Wir sprechen davon, dass wir ein Gebäude zertifizieren, wir sprechen über Gold- oder Platin­zertifikate. Lassen Sie uns das toppen und als verlässliche Lieferanten und Partner auftreten, die Facilitys auf Platin-Status betreiben. Dann sind wir bei der Zertifizierung von Betreibern, Partnern und Lieferanten.

Das ist übrigens schon heute gelebte Praxis bei Piepenbrock. Es ist einerseits unsere Verpflichtung, selbst darauf zu achten, dass wir nachhaltig handeln. Wir müssen aber auch unsere Hersteller, Lieferanten und Partner regelmäßig prüfen. Produzieren diese ebenso nachhaltig?
Es reicht nicht aus, wenn einfach nur „grün“ drauf steht, „grün“ muss auch messbar sein. „Grün“, mit derm CO₂ -Äquivalent als Indikator für Ökologie, muss auch mit dem Euro, als Indikator für Ökonomie, verknüpft sein. Leistungswerte und Nachhaltigkeitskenn­ziffern im FM sind durch solche in sich vergleichbare Indikatoren deutlich besser zu vergleichen und zu bewerten als eben nur über Softfacts. Wenn wir Facilities bzw. Objekte bewirtschaften, müssen also die Komponenten Ökonomie, Ökologie und Soziales quantifizierbar sein und ausgewogene Rollen für die zukünftigen Lebenszyklen der Immobilien spielen, damit wir in der Lage sind, beispielsweise unsere qualifizierte Reinigungskraft in einem „weitestgehend wartungsfreien“ Objekt effizient einzusetzen, eben eingebettet in die Ganzheitlichkeit des Facility Management und
aller Komponenten der Nachhaltigkeit.

Michael Huth: Ja, aber das geht aber noch weiter. Wichtig ist auch, anders verpacken zu können, damit mehr Gebinde auf eine Palette passen, also auch Transportkosten, CO₂-Ausstoß und ­Lagerkosten deutlich reduziert werden. Das wäre vor Jahren undenkbar gewesen. Und wir haben Verträge mit den Entsorgungsunternehmen, die uns mittlerweile unsere Einsparungen regelmäßig zertifizieren.
Wir verarbeiten größtenteils Messing. Wir sind der größte Verwerter von Messingresten in Europa. Wir kaufen den Messingabfall überall auf, verwerten und mischen ihn in unserer Produktion bei, um auch in Bezug auf Recycling vernünftige nachhaltige Ergebnisse zu erzielen.

Dr. Ronald Herkt: Es sind natürlich neben den sozialen und ökologischen auch ökonomische Erwägungen, die das Nachhaltigkeitsthema voran treiben...In der Keramik-Produktion beispielsweise werden nahezu alle Produktionsreste wieder in den Herstellungs-Kreislauf ­zurückgeführt. Es bleibt dort fast gar nichts übrig. Das ist ein normaler Vorgang, der die Effizienz der Produktion positiv beeinflusst.

Michael Huth: Man muss es aber auch perfektionieren. Es ist schon so, dass sich jetzt auch der letzte Schritt, den man vielleicht früher nicht gegangen ist, heute wieder rechnet für die Erreichung einer entsprechenden Ökobilanz.

Dr. Ronald Herkt: Bei der Optimierung von z. B. Produktions- und Logistikkosten muss man selbstverständlich auch auf die Qualität des gewählten Verfahrens sehr genau achten. Und bei dem Vergleich von Produkten untereinander muss man auch betrachten, unter welchen Bedingungen sie produziert werden und welchen Zusatznutzen sie beinhalten. Für uns stehen z. B. auch ökologische Aspekte in der Produktion im Vordergrund. Wir haben zwei deutsche Produktionsstandorte, in denen das Thema Ökologie von besonderer Bedeutung ist. Dazu gehört zum Beispiel auch die Energieeffizienz im Betrieb der Brennöfen, die Nutzung des Roh- und Hilfsstoffes Wasser und vieles mehr. Dies sind alles Themen, die im direkten Wettbewerbsvergleich mit Produkten aus anderen Ländern unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit mit berücksichtigt werden sollten, ebenso z.B. auch die Lohnkosten der unterschiedlichen Standorte. Hierin liegt ja auch eine soziale Komponente.

Damit muss man sich die Frage stellen, ob und unter welchen Randbedingungen Investoren und Bauherren berücksichtigen, dass unter diesen Bedingungen produzierte Produkte zwar etwas kostenintensiver aber ihren Preis wert sind?

Prof. Kai Kummert: Und das ist der Punkt! Die Auftraggeber heutiger FM-Leistungen fordern von Ihnen, widersprechen Sie, wenn ich da falsch liege, eigentlich nicht eine durchgängig grüne Lieferkette. Das kann ich mir jedenfalls nicht vorstellen. Und jetzt liegt die Pille eigentlich bei den beiden Dienstleistern hier am Tisch…

Frank Schermer: Den Ball nehme ich an. Ich möchte das aber zwischen den großen Dienstleistern differenzieren. Bei Ihnen, Herr Heuer, wie bei uns, achten wir darauf, dass wir Produkte bekommen, die eine grüne Plakette haben, die die entsprechenden Label aufweisen, wobei es uns der Markt da weiß Gott nicht einfach macht. Wenn ich mir anschaue, wie viele verschiedene Label ich für gleichwertige Produkte bekommen kann, dann stehe ich als Verbraucher da und sage, was soll ich denn jetzt eigentlich tun? Ich muss dann diese Labels vergleichen und für mein Unternehmen, für meine Zielgruppe, ein Produkt auswählen. Aber problematisch ist, dass Zertifikate verteilt werden, die zwar für das Gebäude und für die Einrichtungsgegenstände passen. Aber ich glaube, die spätere Reinigung dieser Gegenstände, und überhaupt dieser Bereich, wird zu wenig oder gar nicht mit dem entsprechenden Label berücksichtigt.

Peter Heuer: Es ist unsere Aufgabe – und damit meine ich Piepenbrock und natürlich mich selbst –, dass unsere Lieferanten und Partner ökonomisch denken, dass sie sozial handeln und dass sie auch ökologisch aktiv sind. Kernaussage ist einfach: Lieferanten und Partner müssen im Sinne der Facility Services und des Facility Managements eine Zertifizierung haben. Das sehe ich für uns als Verpflichtung an.

Fadime Sarikaya: In diesen Zusammenhang möchte ich die öffentlichen Auftragnehmer nennen. Ich glaube das Problem bei öffentlichen Auftraggebern ist einfach auch der Wissensstand. Dort sitzen überwiegend Personen, die, wenn sie Reinigung ausschreiben, sich nicht wirklich in allen Belangen auskennen. Egal, was für eine Vergabeart das ist, was kann ich an Wertungskriterien nehmen, und es steht ja auch im Gesetz, sie sollen das wirtschaftlichste Angebot nehmen. Das wirtschaftlichste Angebot heißt nicht das billigste. Sondern eben auch, eine gewisse Qualität zu berücksichtigen. Wir versuchen zu beraten, wie kann man Qualitäten auseinander halten? Wie kann man in der Reinigung Qualität definieren? Was heißt das eigentlich?

Prof. Kummert: Vielleicht mal ein kleiner Ausflug zur „LEED-Zertifizierung“. Wenn ich in Deutschland bin, da gibt es einige Unternehmen aus dem amerikanischen Raum, die hier eine Zentrale aufbauen wollen und sagen, ich möchte mein Gebäude nach dem LEED-Standard zertifizieren lassen. Und dann kommt zum Beispiel die Frau Fadime Sarikaya und sagt, ich habe ein ganz tolles Produkt mit einem deutschen Ökolabel hier. Das ist ökologisch tipp-topp, und das müsste doch bei der LEED-Zertifizierung Punkte geben. Dann schaut man da rein und sagt, nein, dieses deutsche Ökolabel ist nicht in einer Äquivalenzliste und gibt im LEED-System keine Punkte. Das heißt also, es ist nicht möglich, mit vielleicht besseren ökologischen Produkten aus Deutschland, bei der LEED-Zertifizierung Punkte zu erhalten.

Peter Heuer: Das ist im Moment relativ schwach in der Aufnahme des Themas Future Management. Welche Bedürfnisse haben denn überhaupt spätere Nutzer? Da sind wir alle relativ schwach aufgestellt; Bedarfsanalysen und Betreiberkonzepte. Allerdings müssen solche Leistungen auch honoriert werden. Die weitere große Schwäche, die wir derzeit noch haben, liegt nicht nur im Lieferanten- und Partnermanagement. Wir müssen zudem noch am wirklichen Bewusstsein aller zum Thema Nachhaltigkeit arbeiten.

Michael Huth: Das ist für mich sehr stark ein Konzeptgedanke und auch ein planerischer Gedanke. Es gibt zum Glück ein paar schöne Tendenzen, von denen wir lernen können. Ich finde es zum Beispiel heutzutage hervorragend, dass sich das NH Hotel überhaupt mit so einem Thema auseinandersetzt. Ich glaube, es ist ein Vorreiter für die Hotellerie. Wer kennt seinen Kunden und Benutzer besser als der Hotelbetreiber? Ein anderes Beispiel: Wir sind angefragt worden, bei der Entwicklung einer Badzelle im Schiffsbau unterstützend tätig zu werden mit dem Ziel, dass sie 20 % länger halten soll. Zudem soll sie auch mit 20 % weniger Reinigungsaufwand betrieben werden und entsprechend schnell wieder instandzusetzen sein soll mit möglichst geringen Ausfallquoten.. Das ist ein Thema, bei dem wir einfach viel, viel lernen können, da wir uns komplett von unseren einzelnen Produkten lösen. Man betrachtet und untersucht den Nutzer, wie bewegt er sich im Bad, was hat er für Kontaktpunkte, wo könnten ggfs. Reinigungsflächen sein, die sich durch eine bestimmte Materialauswahl oder sonstige Maßnahmen optimieren ließen? Wie bekomme ich Langlebigkeit in so eine Zelle hinein? Eine solche Studie und ein solches Konzept wären sehr hilfreich.

Dr. Ronald Herkt: Wir arbeiten auch sehr intensiv daran, dort in die Zukunft zu schauen. Ein Unternehmen allein hat sicher nicht die Möglichkeit, alle Facetten zu berücksichtigen.

Es ist aber zum Beispiel auch eine wichtige Aufgabe unserer Mitarbeiter im Aussendienst gemeinsam mit unseren Kunden Produkttrends zu erkennen und konzeptionelle Lösungen zu erarbeiten.

Frank Schermer: Was mir auffällt, um den Bogen ein bisschen weiter zu spannen und zum Sanitärbereich zurückzukommen: Bei ganz vielen Objekten, nämlich da, wo viele Menschen arbeiten, wissen die meisten gar nicht, wie viele Menschen in ihrem Gebäude arbeiten. Wir werden sehr oft gefragt, rechnen sie doch mal die Kosten eines Waschraumes, nach Verkaufsartikeln usw. Dann erstellen wir das, und im Nachhinein finden wir heraus, das haut hinten und vorne nicht hin. Warum? Weil wir nach unserer Rechnung messbar nachweisen können, was ein Nutzer brauchen würde. Es gibt aber viel mehr Nutzer als gedacht. Ein Facility Manager ist da anscheinend nicht mit in diese Entscheidungsphase, in die Analysephase und Bedürfnisse eingebunden gewesen.

Michael Huth: Also, 80 % unseres Geschäftes ist Bauen im Bestand. Wir leben von der Renovierung/Sanierung in Deutschland. Glücklicherweise. Wir erkennen einen permanenten Bedarf, der einfach da ist und wir unterliegen keinen Extremschwankungen in der Bauwirtschaft, wie man sie in Spanien und Irland in den letzten Jahren beobachten konnte, die sehr stark neubaugetrieben waren. Die Antwort auf Ihre Frage hängt von verschiedenen Faktoren ab: Was ist das für ein Waschraum, was findet man dort vor, was sind das für Nutzer, ist das eine öffentliche WC-Anlage? Was muss ich dort tun? Muss ich nur eine Armatur tauschen, weil ich vielleicht von einem Einhandmischer zu einer elektronisch gesteuerten Armatur wechseln will? Ist Keramik mit dabei? Manchmal müssen wir eine Handbrause installieren, die einfach weniger Liter verbraucht, manchmal geht es bis in die Wand hinein, weil das Spülsystem sich der Keramik anpassen muss. Es ist eine schwierige Frage, die man nicht ehrlich ohne detaillierte Fakten beantworten kann.

Dr. Ronald Herkt: Es kommt auch wesentlich auf den Informationsfluss an. Es gibt oft Dinge, die man fast ohne Aufwand verändern kann und die einen großen Nutzen zur Folge haben.

Mark Hoffmann: Zum Beispiel geht der eine Hygienekasten von der Wand, der nächste wird drangeschraubt, in der Regel sind es vier Schrauben. Das kann man mit einer Hand relativ gut machen und wenn man entsprechende sogenannte Leihspendersysteme in diesen Rahmen einsetzt, geht das auch meistens relativ kostengünstig. Die Frage, die danach kommt und die uns und auch den Endkunden interessiert, ist: was kostet es ihn, das anzustoßen? Wenn ich mir jetzt mal einen Filialisten wie eine Bank anschaue, entsteht durch die Umrüstung natürlich auch ein Folgeprozess, der mit dem Dienstleister zusammen betrieben werden muss. Es ist ein hoher Personalaufwand, so etwas in 1000 Filialen durchzuziehen. Die Personalkosten sind wahrscheinlich höher als jene, die das Hygienesystem selbst verursacht.

Dr. Ronald Herkt: Jeder Betreiber von sanitärtechnischen Anlage hat spezielle Anforderungen. Allgemeingültige Lösungen sind selten. Großkunden, zum Beispiel im Transitbereich, geben sicherlich grundsätzliche Rahmenbedingungen vor z. B. auch für Ersatzbedarfsdeckung oder Umrüstung. Es ist aber schwer, dies allgemein vorauszuplanen, da in jedem Fall die speziellen örtlichen und baulichen Gegebenheiten zu berücksichtigen sind. Jedes Projekt muss für sich selbst analysiert werden.

Mark Hoffmann: Das finde ich einen ganz wichtigen Punkt. Weil man eine Planung nicht 1:1 übertragen kann. Was zum Beispiel oft gar nicht erfasst wird, ist die Frequenz. Die meisten wissen gar nicht, was in ihrem Waschraum ein- und ausgeht an Menge. Passt dann dieses System? Muss da vielleicht ein Waschbecken mehr hin? Ist es notwendig? Bringt es was?

Fadime Sarikaya: Ich glaube, hier muss man aber auch differenzieren, was macht man im Waschraum? Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, da ist durchaus die Bereitschaft eines Endkunden, auch eines Inhabers dazu da, wenn man bestimmte Fakten auf den Tisch legt. Die wollen wissen, lohnt es für mich, ja oder nein? Was kostet mich das? Wie nachhaltig handele ich eigentlich.

Dr. Ronald Herkt: Alles das ist nur dann möglich, wenn der Investor oder der Betreiber das will! Wenn man Werte hat und kommunizieren kann, dann kann man auch wieder den Betreiber eher überzeugen, dass sich das lohnt, es an der Stelle zu tun. Das funktioniert nur dann, wenn man miteinander spricht, wenn eine Anforderung da ist, die man auch begleiten kann. Ansonsten ist das halt schwierig.

Michael Huth: Es ist immer gut und spannend, wenn man jemanden hat, der komplett den geplanten Zyklus begleiten kann und der in der Immobilie präsent ist. Das muss jemand sein, der sich auch um das gesamte Management der Immobilie kümmern kann. Und derjenige kann solche Themen hinterher auch wirklich glaubhaft und für alle messbar und nachvollziehbar kommunizieren.