3. Platz des ipv-Autorenpreises 2016

Energetisch optimierter Gebäudebetrieb

Was können die Vertragsgestaltungen zwischen FM-Dienstleistern, Mietern und Eigentümern zum optimierten Gebäudebetrieb beitragen? Denn die Erschließung energetischer Optimierungspotentialen wird auch in Immobilien unter dem Eindruck steigender Energiekosten immer wichtiger.

Ein großer Teil dieser Potentiale liegt im Betrieb der Gebäude und kann nur durch ein Zusammenwirken der am Betrieb beteiligten Akteure ausgeschöpft werden.

In gewerblich genutzten Bestandsimmobilien besteht unter den am Objektbetrieb beteiligten Hauptakteuren oft eine (vertragliche) Konstellation, die die Erschließung dieser Potentiale verhindert. Der Eigentümer muss die nötige Investition tragen, ohne von den gesparten Energiekosten zu profitieren; der Mieter profitiert von den Ersparnissen, hat aber wenig Einfluss auf die Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen und der FM-Dienstleister hat den Einfluss, aber keinen wirtschaftlichen Anreiz Optimierungspotentiale aufzudecken und Maßnahmen umzusetzen.

Verschiedene Lösungsansätze

Um Lösungsansätze für diese verfahrene Situation zu finden wurden im Rahmen einer Bachelorarbeit Gespräche mit Vertretern aller genannten Hauptakteure geführt und ihre Erfahrungen und Einschätzungen ausgewertet. Außerdem lohnt sich zur Lösungsfindung auch eine Analyse der Grundmodelle des Contracting nach DIN 8930-5 im Hinblick auf ihre Integrierbarkeit in FM-Verträge und auch der Einfluss des Ausschreibungsprozesses auf den Inhalt FM-Verträge kann Ansätze zur Überwindung des Problems liefern.

All diese Auswertungen berücksichtigend ergibt sich eine ganze Reihe von möglichen Lösungsansätzen, denen jedoch auch immer Erfolgsfaktoren zuzuordnen sind, die dar-über entscheiden ob sie wirksam sind und nachhaltig zur energetischen Optimierung des Gebäudebetriebs beitragen. Ansätze zur Lösung lassen sich dabei sowohl in den vertraglichen Beziehungen des Eigentümers zu seinem FM-Dienstleister und seinen Mietern finden, als auch im nicht eigens vertraglich geregelten Zusammenspiel aller drei Akteure. Ein naheliegender Ansatz in der Beziehung zwischen Eigentümer und FM-Dienstleister ist es, den Dienstleister über erfolgsorientierte Vergütungsmodelle zur Durchführung von Optimierungsmaßnahmen zu motivieren. Ob diese Modelle tatsächlich zu einem energetisch günstigeren Gebäudebetrieb führen hängt entscheidend von der Definition der Berechnungsbasis und dem Berechnungsverfahren zur Ermittlung der für die Vergütung relevanten Größe ab. Um dieses Verfahren sinnvoll und damit praktisch umsetzbar zu definieren bedarf es eines entsprechenden Aufwandes in der Vertragsanbahnungsphase, der für beide Seiten zuerst einmal auch höhere Kosten bedeutet. Langfristig kann sich dieses Engagement aber auszahlen.

Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor solcher Vergütungsmodelle ist eine ausreichend hohe Grundvergütung des Dienstleisters. Die Suche nach Optimierungspotentialen beinhaltet keine Garantie für messbare Einsparungen im Energieverbrauch. Nur ein Dienstleister der erfolgsunabhängig diese Suche vergütet bekommt wird auch den notwendigen Aufwand treiben das Gebäude fortlaufend aus energetischer Sicht im Auge zu behalten. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Dienstleister in der Realität nur eine einmalige Leistung ausführt und die Möglichkeiten sich in der Zukunft verändernder Rahmenbedingungen (Verändertes Nutzerverhalten, neue technische Möglichkeiten etc.) nicht erkennt.

Eine weitere Möglichkeit den Dienstleister zur Aufdeckung von Optimierungspotentialen zu motivieren besteht darin, ihm zu signalisieren, dass man beabsichtigt eingereichte Verbesserungsvorschläge auch durch ihn umsetzen zu lassen. Solche investiven Maßnahmen können für den Dienstleister ein lukratives Zusatzgeschäft sein und der Eigentümer kann im besten Fall von Synergieeffekten zwischen Bau und Betrieb profitieren. Voraussetzung ist neben einem entsprechenden Leistungsportfolio des FM-Dienstleisters vor allem ein Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien das oft nur durch eine langjährige gute Zusammenarbeit entsteht.

Energetische Optimierungen

Im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter liegt der Lösungsansatz vor allem darin den Mieter, der von den energetischen Optimierungen in Form von sinkenden Nebenkosten profitiert, auch an den eventuell erforderlichen Investitionen zu Beteiligen. Eine direkte Beteiligung ist allerdings oftmals schwer umsetzbar, da der Eigentümer das damit einhergehende Mitspracherecht bei der Ausgestaltung nur selten bereit ist zu akzeptieren und die juristische Ausgestaltung viele Eventualitäten (z.B. vorzeitiges Mietvertragsende) berücksichtigen muss.

Indirekte Möglichkeiten zur Beteiligung bestehen über eine anteilige Aufteilung der erzielten Einsparungen zwischen Eigentümer und Mieter oder eine Erhöhung der Nettokaltmiete. Beides ist der Mieter natürlich nur bereit mitzutragen, wenn die Einsparungen bei den Nebenkosten für ihn höher liegen als seine Beteiligung und nachhaltig gesichert sind. Er wird sich jedoch nur selten in der Lage fühlen die Höhe der kommenden Einsparungen verlässlich zu prognostizieren, so dass er ein solches Modell nur im Falle einer garantierten Kosteneinsparung für attraktiv halten wird. An dieser Stelle könnte nun der FM-Dienstleister eingreifen und gegenüber dem Eigentümer eine Einspargarantie abgeben, die dieser wiederum an den Mieter weiterreichen kann.

Diese genannten Lösungsansätze zwischen Mieter und Eigentümer lassen sich praktisch gesehen aufgrund ihrer Komplexität nur für ein Single-Tenant Gebäude umsetzen.

Eine Vereinbarung einer Inklusivmiete hingegen macht auch bei Multi-Tenant Gebäuden Sinn. Durch die fixe monatliche Zahlung profitiert der Eigentümer direkt von Einsparungen im Bereich der Energie und hat somit ein direktes wirtschaftliches Interesse an der Umsetzung von energetischen Optimierungsmaßnahmen. In der Praxis scheitert dieses Modell allerdings häufig an der Einigung über eine für beide Seiten akzeptable Höhe der Inklusivmiete.

Sowohl in der Beziehung zwischen Eigentümer und Mieter als auch zwischen Eigentümer und FM-Dienstleister benötigen viele Lösungsansätze eine Messbarkeit der erzielten Optimierungsergebnisse. Aus den ohnehin vorliegenden Messwerten lässt sich eine Senkung des Energiebedarfs mindestens für das Gesamtgebäude, oft aber auch für kleinere Einheiten wie Miet­bereiche oder technische Anlagen leicht ermitteln. Deutlich schwieriger gestaltet sich hingegen die Zuordnung von Ursache und Wirkung die zu dieser Senkung geführt haben. Und genau an dieser Stelle scheitern die Ansätze oft. Abhilfe kann da nur der Verzicht auf eine solch kleinteilige Ermittlung der Kausalität schaffen. Dies setzt aber voraus, dass alle beteiligten Akteure bereit sind den Anderen Vorteile zuzugestehen, solange sie am Ende auch selbst profitieren.

All die genannten Lösungsansätze mit ihren unterschiedlichen Erfolgsfaktoren haben eine große Gemeinsamkeit: Der Eigentümer der Immobilie ist an ihnen beteiligt und muss somit zustimmen.

Da eine Eigenmotivation von Eigentümern aus moralischen Gründen (Beitrag zur Energiewende, Verringerung des CO2-Ausstoßes) nicht unbedingt zu erwarten ist, hängt die Motivation letztlich davon ab, ob der Eigentümer von den energetischen Optimierungen wirtschaftlich profitieren kann.

Fazit

Ob sich ein Immobilieneigentümer überhaupt mit dem Thema der energetischen Optimierung seines Gebäudes ernsthaft beschäftigt hängt dabei von den die Immobilie umgebenden Rahmenbedingungen (Marktsituation für Vermietungen, Alter und Zu-stand etc.) ab. Aber auch Mieter und FM-Dienstleister können durch ihr Handeln und die Bereitschaft zu Kompromissen das Interesse des Eigentümers steigern und bei entsprechender Vertragsgestaltung von den energetischen Optimierungen profitieren. Einen wichtigen Anstoß kann beispielsweise der FM-Dienstleister liefern, wenn er bereit ist eine Einspargarantie auszusprechen. Dies ist aber keineswegs eine Bedingung für eine erfolgreiche Integration von Anreizsystemen, viele Lösungsansätze sind auch ohne eine Garantie umsetzbar. Die Praxis zeigt, dass auch nennenswerte Einsparungen erzielt werden können, wenn nur in einem der beiden Vertragsverhältnisse Anreizsysteme integriert werden. Die Tatsache, dass ein Vertragsverhältnis nicht angepasst wird, bedeutet dabei allerdings nicht, dass nicht trotzdem alle drei Akteure an der Umsetzung mitwirken müssen, damit der gewünschte Erfolg erzielt werden kann. Das volle Potential ist immer nur durch ein Eigeninteresse aller drei Parteien ausschöpfbar. Dabei ist es gleich, ob das Interesse einer Partei aus einem installierten vertraglichen Anreizsystem resultiert oder schon vorher bestand.

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