„Wie hältst Du es mit dem Betreibermodell?“

Die DAX Konzerne verschenken Milliarden...

Diese Überschrift trug ein Artikel im Handelsblatt am 3. August dieses Jahres, darin eine Studie, die die erheblichen Potenziale beziffert, die Konzerne heben könnten, wenn ihre Gebäude besser gemanagt würden. So verwundert es nicht, dass die Frage „Wie hältst Du es mit dem Betreibermodell?“ immer mehr zur Gretchenfrage der nächsten Jahre wird…

Aber was ist ein gutes Betreiber­modell? Eine Grundlagenarbeit steht an, der sich der deutsche Berufsverband RealFM widmet, kann er doch bereits auf den guten Ergebnissen der letzten Jahre aufbauen hinsichtlich beispielsweise der Funktionsmodelle oder des Standardleistungsprozesses.

Funktionen und Verantwortung

Auf der obersten Ebene (Grafik 1) in grün, steht die für Corporates zentrale Funktion „Sicherstellung der Ressourcenverfügbarkeit“ – will sagen, die Stelle, die dafür sorgt, dass die Ressource Immobilie beziehungsweise Infrastruktur in der richtigen Menge und in angemessener Qualität zur Verfügung gestellt wird. Diese Funktion ist den Interessen der Organisation, dem Kerngeschäftszweck verpflichtet. Hier wird Geschäftszweck in Infrastrukturbedarf übersetzt.

In der gelb markierten Ebene steht die Funktion „Sicherstellung von Bedarfs­erfüllung“, die dafür Sorge trägt, dass sämtliche Leistungen, die an Bedarfs­trägern und der Infrastruktur erbracht werden, wie nötig und wie vereinbart erbracht werden.

Das macht schon zwei Ebenen, die den Organisationszwecken verpflichtet sind, erst auf der orangefarbenen Ebene „Sicherstellung der Anforderungserfüllung“ steht die Funktion des Objektmanagements, die der Rechtssicherheit im Betreiben von Infrastruktur verpflichtet ist. In der lilafarbenen Ebene nun steht die Funktion „Sicherstellung vereinbarter Leistungserfüllung“, die – zwingend logisch – folgt, wenn Organisationszweck, Bedarfe und Anforderungen formuliert und aufeinander abgestimmt sind. Schließlich in der grauen Ebene erfolgt die Bereitstellung von Leistungen.

Es muss klar sein, hinter welcher Bezeichnung sich die wirkliche Objektverantwortung verbirgt, hinter welcher die steuernden Funktionen und hinter welcher die Verantwortung für vereinbarungskonforme Dienstleistungserbringung. Das sind in den Funktionen erhebliche Unterschiede, die für ein tragfähiges Betriebskonzept trennscharf herausgearbeitet werden müssen – und zwar ganz am Anfang. Wegweisend hierzu sollte das Funktions- und Managementmodell im FM der Verbände RealFM, FMA Facility Management Austria und der schweizerischen SVIT FM sein, das eines der drei Grundmodelle für die weitere Arbeit des RealFM an der Grundlagenarbeit für das Betreibermodell ist.

Das Servicekonzept

Ohne ein generelles Servicekonzept kein Betreibermodell – das ist klar. Wie viele und welche Art von Services sind überhaupt erforderlich, um die Bedarfe (von Standortnutzern) und die Anforderungen (von Standortinfrastruktur) vollständig zu erfüllen? Und welche Servicelevel sind innerhalb der gesetzlichen Spannen konzipierbar, um auf sich ändernde Rahmenbedingungen oder Kostenvorgaben reagieren zu können? Von der NICHT delegierbaren Betreiberhaftung soll an dieser Stelle noch nicht einmal die Rede sein. Antworten auf diese Fragen sind elementarer Bestandteil des Betriebskonzepts – übrigens unabhängig davon, ob Leistungen dann selbst erbracht oder vergeben werden.

Standard Leistungsprozess

Sind diese servicetechnischen und organisatorischen Grundthemen gelöst, gilt es im Rahmen eines professionellen Betriebskonzeptes die Leistungsabläufe zu standardisieren. Dies macht das zweite Grundmodell des Leitbildes der Verbände transparent. In der Praxis bewährt hat sich dieser standardisierte Leistungsprozess überdies. Gleichzeitig ist dieses Leistungsmodell Grundlage für das dritte Grundmodell des Leitbildes der Verbände, das Aufgabenmodell.

Wer macht denn nun wann genau was?

Erst wenn wirklich klar ist, welche Funktion zu welchem Zeitpunkt der Leistungserbringung exakt welche Aufgaben zu übernehmen hat und welche Verantwortung trägt, nähert sich ein Betreibermodell der Vollständigkeit. Wie dies methodisch ermöglicht wird, zeigt die Grafik 3 – „Aufgabenmodell im FM“ – diese Grafik sowie den kompletten Artikel als Download finden Sie unter www.facility-management.de / Webcode: FMWE2U4

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