Facility Services wachsen weiter – und werden strategischer

Die deutsche Wirtschaft steckt im dritten Rezessionsjahr in Folge. In vielen Branchen prägen Investitionszurückhaltung, Unsicherheit und Kostendruck das Geschäft. Der Facility-Service-Markt zeigt sich davon zwar nicht unberührt, erweist sich jedoch erneut als bemerkenswert widerstandsfähig. Das ist die zentrale Erkenntnis der 23. Lünendonk-Liste der führenden Facility-Service-Unternehmen in Deutschland.

Die 25 größten Anbieter steigerten ihren Umsatz im Geschäftsjahr 2025 um durchschnittlich 6,3 %. Damit liegt das Wachstum zwar unter den außergewöhnlich starken Vorjahren, bewegt sich aber weiterhin deutlich im positiven Bereich. Insgesamt erwirtschaften die Top 25 mittlerweile einen Inlandsumsatz von 20,2 Milliarden Euro und beschäftigen mehr als 278.000 Mitarbeitende. Damit kehrt der Markt auf das langfristige Wachstumsniveau der Jahre 2011 bis 2019 zurück.

Die Spitze bleibt stabil

An der Spitze des Rankings gibt es kaum Bewegung. Apleona verteidigt mit einem Deutschland-Umsatz von 3,23 Milliarden Euro seine Marktführerschaft und überschreitet erstmals die Marke von drei Milliarden Euro. Auf Platz zwei folgt SPIE Germany Switzerland Austria mit 2,85 Milliarden Euro, gefolgt von Wisag Facility Service mit 1,81 Milliarden Euro. Dahinter reihen sich Engie, Piepenbrock, Strabag Property and Facility Services, Dussmann, Compass Group, ISS und Kötter ein. Die Zusammensetzung der Top Ten bleibt damit gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Bemerkenswert ist jedoch die zunehmende Marktkonzentration. Erstmals erzielen fünf Unternehmen in Deutschland einen Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro. Mit Piepenbrock hat ein weiterer Anbieter diese Schwelle überschritten und unterstreicht damit die fortschreitende Professionalisierung und Skalierung des Marktes.

Gleichzeitig zeigt ein Blick auf die vergangenen zwei Jahrzehnte, wie stark sich die Branche verändert hat. Seit der ersten Lünendonk-Liste im Jahr 2004 hat sich der deutsche Facility-Service-Markt deutlich internationaler aufgestellt. Internationale Konzerne wie ISS, Sodexo, Compass Group, CBRE oder SPIE prägen heute das Marktbild ebenso wie deutsche Anbieter mit einer wachsenden internationalen Präsenz. Dussmann beispielsweise hat mit seinen Facility Services inzwischen weltweit die Drei-Milliarden-Euro-Marke überschritten.

Zugleich bauen die führenden Unternehmen ihre Leistungsportfolios kontinuierlich aus. Statt einzelner Dienstleistungen dominieren zunehmend integrierte Angebote, die technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement, Energiemanagement, Nachhaltigkeitsleistungen, Workplace Services und Beratungsangebote miteinander verbinden. Die führenden Anbieter verbreitern ihr Fundament sowohl fachlich als auch geografisch.

Technisches Facility Management bleibt Wachstumstreiber

Besonders dynamisch entwickelt sich weiterhin das technische Gebäudemanagement. Während der Gesamtmarkt 2025 um 5,7 % wuchs, erzielten technische Dienstleister ein Umsatzplus von 9,6 % und lagen damit deutlich über dem Durchschnitt. Die Gründe dafür liegen vor allem in den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz, Dekarbonisierung, Gebäudetechnik und Betreiberverantwortung. Hinzu kommen regulatorische Vorgaben wie die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) oder das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz. Facility Management wird dadurch zunehmend zum Umsetzer von Nachhaltigkeitsstrategien und ESG-Zielen.

Vom Dienstleister zum Transformationspartner

Genau hier sehen die Studienmacher den größten Wandel der Branche: Während Facility Services lange Zeit vor allem als operative Dienstleistungen wahrgenommen wurden, verändert sich heute das Rollenverständnis vieler Anbieter grundlegend. Drei Viertel der befragten Unternehmen berichten inzwischen von einer aktiven Nachfrage nach ESG-Leistungen. Treiber sind dabei vor allem Unternehmensstrategien, regulatorische Vorgaben sowie Anforderungen von Investoren und Stakeholdern.

„Die Facility-Service-Branche durchläuft einen strategischen Wandel“, betont Lünendonk-Geschäftsführer Jörg Hossenfelder. Die Anbieter hätten sich bereits als Transformationspartner etabliert und entwickelten sich nun zusätzlich zu Resilienz-Partnern ihrer Kunden.

Dass der Gebäudebetrieb künftig noch stärker in den Mittelpunkt rücken dürfte, wurde auch in der anschließenden Diskussion deutlich. Dr. Marion Henschel, Vorsitzende der Geschäftsführung der Strabag Property and Facility Services Unternehmensgruppe, begrüßte ausdrücklich, dass das Thema Public Private Partnership (PPP) in Deutschland wieder stärker diskutiert werde. Tatsächlich passen viele der aktuellen Markttrends zu einem Denken in Lebenszyklen statt in Einzelprojekten. Ob Dekarbonisierung, Energieeffizienz, Betreiberverantwortung oder Resilienz: Immer häufiger entscheidet nicht mehr allein die Investition in Planung und Bau über den Erfolg einer Immobilie, sondern die Qualität ihres langfristigen Betriebs.

Für Facility-Service-Unternehmen eröffnet dies neue Perspektiven. Ihr Know-how in den Bereichen technische Betriebsführung, Instandhaltung, Energiemanagement und Verfügbarkeit wird zunehmend bereits in frühen Projektphasen relevant. Damit rückt das Facility Management näher an Planung und Projektentwicklung heran. Gerade bei Infrastruktur-, Bildungs-, Verwaltungs- oder Verteidigungsprojekten könnten lebenszyklusorientierte Vergabemodelle dazu beitragen, den späteren Gebäudebetrieb stärker zu berücksichtigen. Für die Branche wäre dies ein weiterer Schritt weg vom klassischen Dienstleister und hin zum strategischen Partner entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

KRITIS schafft neue Geschäftsfelder

Zusätzliche Dynamik erhält der Markt durch die zunehmende Regulierung kritischer Infrastrukturen. Das neue KRITIS-Dachgesetz sowie die NIS-2-Richtlinie verschärfen die Anforderungen an physische und digitale Resilienz erheblich. Facility Management übernimmt dabei Aufgaben, die weit über den klassischen Gebäudebetrieb hinausgehen: Risikoanalysen, Business Continuity Management, Resilienz-Strategien und Dokumentationspflichten rücken stärker in den Fokus.

Die Anbieter erwarten deshalb insbesondere bei Sicherheitsdienstleistungen, Schwachstellenanalysen, Zugangssicherung, Compliance-Dokumentation und dem Betrieb redundanter Gebäudetechnik zusätzliche Wachstumsimpulse. Damit erweitert sich das klassische Aufgabenfeld des Facility Managements zunehmend um Themen, die bislang eher dem Risiko- und Krisenmanagement zugerechnet wurden.

Digitalisierung: Evolution statt Disruption

Auch die Digitalisierung schreitet voran. Der Markt bewegt sich zunehmend weg von Einzelanwendungen hin zu integrierten Systemlandschaften. Bereits 63 Prozent der befragten Unternehmen arbeiten mit standardisierten digitalen Prozessketten oder integrierten Systemlandschaften, weitere elf Prozent setzen bereits teilweise automatisierte oder KI-gestützte Prozesse ein. Digitale Services wie Predictive Maintenance, Smart Cleaning oder Integrated Workplace Management gewinnen weiter an Bedeutung.

Gleichzeitig zeigt die Studie aber auch, warum der deutsche Weg des Facility Managements nur schwer zu disruptieren ist. Die größten Hürden liegen weniger in der Technologie als vielmehr in den Rahmenbedingungen: fehlende Budgets, geringe Investitionsbereitschaft, unzureichende Datenqualität, eingeschränkte Systemzugänge und langsame Entscheidungsprozesse auf Kundenseite bremsen die digitale Transformation. Digitalisierung verändert Prozesse und Geschäftsmodelle, ersetzt aber nicht die komplexe operative Leistungserbringung vor Ort. Gerade die enge Verzahnung von Technik, Gebäudebetrieb, Betreiberverantwortung, regulatorischen Anforderungen und menschlichen Dienstleistungen macht den deutschen Facility-Service-Markt vergleichsweise robust gegenüber kurzfristigen Disruptionen.

Ausblick

Für die kommenden Jahre rechnen die führenden Anbieter mit moderaten Wachstumsraten zwischen 6,6 und 7,0 % jährlich. Das ist deutlich weniger als in den von Inflationseffekten geprägten Boomjahren 2022 und 2023, bleibt aber bemerkenswert angesichts der wirtschaftlichen Gesamtlage.

Die Lünendonk-Liste 2026 zeigt damit eine Branche, die sich von der Konjunktur nicht abkoppeln kann, deren Bedeutung für Wirtschaft und Gesellschaft jedoch weiter wächst. Dekarbonisierung, Digitalisierung, Resilienz und ein stärkeres Lebenszyklusdenken verschieben die Rolle der Facility-Service-Unternehmen zunehmend vom Dienstleister zum Wertschöpfungs-, Transformations- und Betriebspartner – eine Entwicklung, die den Markt weit über die aktuellen Umsatzzahlen hinaus prägen dürfte.

kgal