RealFM-Leitfaden

BIM-Methodik aus Betreiber- und Nutzersicht

Der neue RealFM-Leitfaden „BIM-Methodik aus Betreiber- und Nutzersicht 2018“ richtet sich an Nutzer sowie Betreiber und Bewirtschafter von Immobilien, unabhängig davon, ob sie als Bauherr, Projektentwickler oder Real-Estate-­Gesellschaft agieren und welche Facility Services sie erbringen. Der Leitfaden ist das Ergebnis der Tätigkeit des Arbeitskreises BIM des RealFM e.V. und im Austausch mit Experten aus Gremien und Organisationen, wie GEFMA e.V., CAFM-Ring e.V., dem verbandsübergreifenden AK BIM, buildingSMART e.V. und dem VDI entstanden.

Auf rund 40 Seiten gibt es praxisnahe Informationen und Handlungsempfehlungen für ein zukunftsfähiges, planungs- und baubegleitendes Facility Manage-ment. Basierend darauf haben die Autoren einen groben Ablauf des BIM-Prozesses entworfen, der das FM organisch in die verschiedenen Leistungsphasen integriert. Neben Begriffsdefinitionen gibt es prozessuales Basiswissen, Hintergründe und Tipps zur BIM-Methodik. Anforderungen des FM an den BIM-Prozess, aber auch rechtliche Fragestellungen und Konsequenzen werden behandelt. Eine Checkliste, die sofort in der Praxis einsetzbar ist, unterstützt alle Projekt­beteiligten im Sinne eines effizienten, nachhaltigen Datenmanagements dabei, verbindliche und spezifische Vereinbarungen für den Informationsaustausch ­
zu treffen.

Die Daten aus dem BIM-Prozess bilden die Basis für Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, Abschreibungen und Wiederbeschaffungskosten, untermauern faktengestützte Investitionsentscheidungen, unterstützen FM-gerechtes Planen und Bauen, auch durch Simulation von FM-Prozessen. Sie erlauben in 3D-Modellen die Navigation im Objekt und optimieren den Umbau im Bestand.

Die Berücksichtigung der Betreiberanforderungen im frühen Planungs- und folgenden Bauprozess sowie des späteren Nutzungsbedarfs ist die Voraussetzung für einen effektiven Betrieb der Immobilie. Um ein Bauwerk betreiberfreundlich, nutzerorientiert und kostengünstig zu betreiben ist es wichtig, dass die dafür notwendigen Daten aus dem Planungsprozess zu einem möglichst frühen Zeitpunkt auch in einer für das FM verwertbaren Form bereitstehen. Sämtliche projektrelevanten Informationen wie beispielsweise virtuelle 3D-Bauwerksmodelle sollten idealerweise nur einmal im ­Lebenszyklus generiert und in einer gemeinsamen Datenbasis (CDE/Common Data Environment) verwaltet werden. Diese bildet die Grundlage für einen gleichermaßen Kosten, Zeit und Planungsfehler minimierenden Datenaustausch zwischen allen Projektbeteiligten.

Betreiber profitieren u. a. von der termingerechten Übergabe und Fortschreibung aller für den Betrieb relevanten Daten. Dazu gehören Prüf-, Überwachungs- ­
und Dokumentationspflichten aus der Betreiberverantwortung, aber auch Mängelmanagement und Gewährleistungsverfolgung, die Berücksichtigung der Wartungsrelevanz für Instandhaltungskonzepte und die Kenntnis der Anschaffungskosten für betriebswirtschaftliche Betrachtungen. In der Folge geht es dann im Betrieb um die Dokumentation des Lebenszyklus der Objekte sowie das Erfassen, Fortschreiben und Steuern von Nutzungskosten.

Die Checkliste im Anhang des Leitfadens versteht sich als Anregung für projekt­spezifische Diskussionen und Vereinbarungen der Beteiligten, als Hilfsmittel und Arbeitsgrundlage in Projekten. Sie ist auf Betreiber und Nutzer zugeschnitten, die Anforderungen an die Planung und Errichtung definieren, deren Umsetzung prüfen und auf dieser Grundlage die Bewirtschaftung planen und organisieren. Sie adressiert darüber hinaus alle Planungs- und Baubeteiligten (Bauherr, ­Planer, ausführende Firmen), die ein Bauwerk nach den Anforderungen von Nutzungsprozessen und vor dem Hintergrund einer effizienten Bewirtschaftung planen und bauen. Die Liste unterstützt sie dabei zu klären, welche Informationen mit welcher Qualität und Detaillierung in welchem Datenformat und zu welchem Zeitpunkt an der prozessualen Schnittstelle bereitgestellt werden sollen. Sie kann Bestandteil von Leistungsvereinbarungen der Planung und Errichtung, die Basis für die Erstellung eines BIM-Lastenheftes sowie Steuerungs- und Qualitätssicherungsinstrument sein. Als offene Microsoft-Excel-Datei mit allen Filter-, Such- und Sortierfunktionen zur individuellen Anpassung ist die Checkliste für jeden Projektbeteiligten einfach und ­projektspezifisch verwendbar.

Wenn das Ziel des Planens und Bauens als Teil des BIM-Prozesses die Erfüllung der Betreiber- und Nutzeranforderungen sein soll, ist aus Sicht der Autoren des Leitfadens ein radikales Umdenken er­forderlich. Die Berücksichtigung des ­späteren Nutzungsbedarfes sowie der Betreiberanforderungen frühen Planungs- und folgenden Bauprozess ist Grundvoraussetzung für einen effektiven Betrieb der Immobilie. Bereits jetzt haben sich die Mitglieder des Arbeitskreises darauf verständigt, den vorliegenden Leitfaden inhaltlich konsequent weiter zu bearbeiten. 

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