Immobilienmanagement im Zeitalter mobiler Devices

„Alexa – manage meine Immobilie!“

Intelligente Gebäude werden zukünftig per Fernzugriff gemanagt – von jedem beliebigen Smartphone, Tablet oder Laptop aus. Cloud-basierte Apps liefern kontinuierlich Echtzeitdaten zum Status von Gebäudesystemen und ermöglichen dabei, Änderungen an der Anlagensteuerung mobil von überall mühelos und flexibel vorzunehmen.

Angekündigt wird, dabei nicht nur die Wirtschaftlichkeit von Gebäuden fortlaufend zu verbessern und die Nachhaltigkeit des Ressourceneinsatzes zu steigern. Darüber hinaus wird auch versprochen, dass durchgängig Datensicherheit und ein zuverlässiger Schutz vor Manipulation von außen – etwa durch Hackerangriffe – gewährleistet wird.

Vision oder Illusion?

Sind das Visionen, die sich – möglicherweise zu spät – als Illusionen entpuppen könnten? Welche Innovationen sind heute bzw. kurzfristig tatsächlich verfügbar? Wie funktionieren sie und wie können diese bei Ihrem nächsten Projekt eingesetzt werden?

Das sind Fragen, die sich allen an der Realisierung und dem langfristigen ­Management von intelligenten Gebäuden beteiligten Dialoggruppen stellen – wie Architekten, Projektentwicklern, Mitarbeitern in Ingenieurbüros, Gebäudetechnik-Fachleute und Facility Managern. Diese unterschiedlichen Beteiligten brauchen darauf übereinstimmende Antworten sowie ein einheitliches technisches Konzept, um ein gemeinsames Projektmanagement zur Realisierung ­intelligenter Gebäude im digitalen ­Zeitalter zu verwirklichen. Der Wert anstehender Innovationen lässt sich erst in einer Umgebung erkennen, in der diese unter realen Bedingungen zum Einsatz kommen. Immobilienprofis brauchen Gelegenheit, die neuesten Technologien zunächst auszuprobieren, um herauszufinden, wie ihre eigene Rolle im Detail bei der Realisierung der Gebäude der Zukunft aussehen wird.

Growth Lab: Am besten selber testen

Den Bedarf für ein solches Testumfeld hat die Priva Building Automation Group bereits vor einiger Zeit erkannt und darauf reagiert. Priva – Weltmarktführer im Bereich Automation von Gewächshäusern – bietet Gebäudeautomations-Lösungen in mehr als 100 Ländern unter dem Motto „Wir schaffen Klima für Wachstum“ an. „Growth Lab“ – Wachstums-Laboratorium – nennt das Unternehmen deshalb die Testumgebung mit interaktiven Räumen, in denen Immobilienprofis die neuesten intelligenten Technologien kennenlernen können. Das Growth-Lab der Ort, an dem digitale Innovationen der Gebäudeautomation sozusagen lebendig werden - befindet sich am Standort der Unternehmenszentrale in De Lier, in der Nähe der südholländischen Provinzhauptstadt Den Haag.

Seit dem Herbst 2019 finden im Growth Lab regelmäßig auf unterschiedlichste Besuchergruppen zugeschnittene Zukunfts-Workshops statt. In der Regel absolvieren die Teilnehmer dabei fünf Stationen, um einen Gesamtüberblick über die kurzfristig verfügbaren technologischen Möglichkeiten, aber auch um einen Eindruck von weitergehenden Smart Building-Visionen zu bekommen.

An der ersten Station befindet sich das „Kontrollzentrum“, an dem ein Einblick in die Nutzung von Künstlicher Intelligenz und in die zukünftige automatisierte Auswertung von Nutzerverhalten und von Betriebsstatistiken erfolgt. Eine zweite Station widmet sich in vielen Details der Gestaltung des Büros von morgen. Die dritte Station zeigt Highlights der Automatisierung von zukünftigen Hotelräumlichkeiten. Station vier besteht aus einem mobilen Präsentations-Baustein, anhand dem der zukünftige Einsatz von Hardware wie Controllern und Erweiterungs-Elementen vorgestellt wird. Zum Abschluss des Workshops dient ein in das Growth Lab integrierter multimedialer Besprechungsraum. Hier lernen die Teilnehmer die Hintergründe vor allem der verschiedenen Cloud Services von Priva kennen.

Einstieg in die Cloudlösungen

Die Ergebnisse dieser Growth-Lab-Workshops werden von beiden Seiten geschätzt – sowohl von Priva-Mitarbeitern als auch von Ansprechpartnern aus dem Kunden- und Anwenderbereich.

Max Harder gehört zum Vertriebs-Team der für deutsche Partner und Kunden zuständigen Priva Building Intelligence GmbH mit Sitz im niederrheinischen Tönisvorst. Er nimmt in Südholland an den Workshops gemeinsam mit Partner- und Kundenunternehmen teil und schätzt besonders die Realitätsnähe des Technologie-Erlebnisses: „Kunden und Partner erfahren hier zukünftige Gebäudeautomation hautnah. Es wird nacherlebbar, wohin die Reise geht. Insbesondere bei den Cloud-gestützten Services, ermöglicht das Ausprobieren mit dem eigenen Smartphone unverzichtbare Aha-Erlebnisse. Dieses hautnahe Kennenlernen der Nutzungsmöglichkeiten etwa für den Facility Management-Bereich ist der Einstieg in den Einsatz von Cloudlösungen. Außerdem nutzt unser Priva-Team die Diskussionen mit Immobilienprofis in den Workshops zum stetigen Ausbau und zur Verbesserung unseres Angebots.“

Beispielhafte Besucher des Growth Lab waren im Frühjahr 2020 Mitarbeiter der Otto Building Technologies GmbH. Das Leistungsspektrum des bundesweit operierenden Unternehmens reicht von Beratungs- und Projektierungsaufgaben über den Anlagenbau, die Projektsteuerung bis hin zu Wartungs- und Instandhaltungsleistungen, Modernisierungs- und Sanierungskonzepten sowie individuellen Betriebsführungsvereinbarungen. Im Bereich Gebäudemanagement ist es Anspruch der Firma Otto, komplexe, modular abrufbare Dienstleistungen zu entwickeln, die es Immobilienunternehmen als maßgeschneiderten Service anbietet, um einzelne oder alle Management-Aufgaben rund um Gebäude und Anlagen abzudecken. Und mit dem Otto-Einsparcontracting wird Immobilien-Unternehmen angeboten, den Energieverbrauch ihrer Anlagen spürbar zu senken.

 

Otto Building Technologies GmbH zu Besuch

Während des Growth Lab-Workshops für die Firma Otto konnten passend zu ihrem Dienstleistungs-Konzept die Features und Funktionen des neuen Priva-Cloud-Service „Building Operator“ ­untersucht werden: Beim Building Operator handelt es sich um eine Web-App, einen Cloud-gestützten Service, der dank Fernzugriff die Visualisierung des Raumklimas, der Beleuchtung und des Energieverbrauchs ermöglicht. Sobald die App auf dem Endgerät des Users – egal ob Smartphone, Tablet oder Computer – geöffnet wird, stellt die Software eine Verbindung mit der Cloud her, so dass Echtzeitinformationen zur Gebäudeleistung gesammelt werden. Am Endgerät werden anschließend Trenddiagramme angezeigt, Anlagenbilder sowie individuelle Diagramme zur Darstellung von Verlaufsdaten. Der User kann hier Sollwerte verändern. Außerdem werden auch die Alarme mobil verwaltet – eine Übersicht der Gebäudealarme mit Verknüpfungen zu den jeweiligen Alarmauslösern ist über den Priva Alarms-Service abrufbar.

Produktkonzept hinter dem Building Operator ist es, verschiedenste Systeme und Lösungen zu bündeln und in einen integrierten Cloud-basierten Service umzuwandeln. Zug-um-Zug entsteht im Rahmen dieses Ansatzes eine „Funktions-Suite“, die in verschiedenen Ausbaustufen, in Paketen mit weiteren Diensten angeboten wird, um einfach bedienbare, skalierbare und flexibel an den jeweiligen Bedarf von Kunden anpassbare Online-Applikationen zur Überwachung und Steuerung von Immobilien anzubieten. Für Dienstleistungs-Unternehmen besonders interessant ist, dass der Building Operator eine Cloud-Funktions-Suite auf Abonnement-Basis ist. Abonnements geben beispielsweise Facility Managern die Flexibilität, den angebotenen Cloud-Service zunächst zu testen und ggf. ohne hohe Kosten abzubestellen, wenn die Gebäudeautomationsleistung nicht so funktioniert wie erwartet. Weiterhin ist die Nutzung eines Abonnements mit einem Liquiditätsvorteil verbunden, da hohe Investitionskosten vermieden werden. Außerdem genießt der Nutzer eines Abonnement-Vertrags den Vorteil, über die gesamte Laufzeit seines Vertrages hinweg stets mit den neuesten Software-Updates versorgt zu werden.

 

Eine Frage der Sicherheit

Eine der abschließenden Fragen, die bei den Growth Lab-Workshops wie beispielsweise mit der Firma Otto meist eine Rolle spielt, hat mit Sicherheit zu tun:

Sind Cloud-Services mit ihren Internet-Datenverbindungen ausreichend sicher?

Die Antwort ist, dass der Building Operator in der Tat nicht auf einem Controller des Gebäudeautomation-Systems ausgeführt wird. Er läuft stattdessen in der Cloud. Die Datenverbindung hierfür wird durch den Cloud Connector von Priva gewährleistet. Der hat in diesem Zusammenhang die wichtige Funktion, die notwendige sichere Schnittstelle zwischen dem Controller-System der Gebäudeautomation und dem Internet bereitzustellen. Der Cloud-Connector ist zu diesem Zweck mit zwei separaten Netzwerkkarten ausgestattet. Auf diese Weise wird das Automations-Netzwerk physisch komplett vom Internet trennbar und das Controller-System vor Zugriff von außen geschützt.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Cloud-Connector gesichert mit der Cloud kommuniziert. Deshalb verfügt dieser lediglich über ausgehende Verbindungen und unterhält keine eingehenden Verbindungen. Kommunikation zwischen dem Gebäude und der Außenwelt wird ausschließlich vom Cloud-Connector selbst initiiert. Ergebnis ist: Aus der Richtung des Internets gedacht existiert der Connector gar nicht – Was nicht existiert, kann nicht angegriffen oder gehackt werden.

Besuch im Growth Lab

Das Growth Lab steht wissbegierigen Immobilienprofis ganzjährig offen. Leser, die Interesse haben, ihrerseits an einem Workshop teilzunehmen, um sich über intelligente Technologien für die Steuerung von Gebäuden zu informieren, können sich mit Priva zur Abstimmung eines Termins in Verbindung setzen: Priva Building Intelligence GmbH, Telefon: 02151 650 59-0

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