Smart Building: Migration von CAFM in die Gebäudeautomation ­automatisiert die Instandhaltung

End-to-End-Maintenance – CAFM und IoT

Unter Smart Building versteht man die intelligente Vernetzung und Automation in Zweckgebäuden – etwa in Bürogebäuden, Produktionsstätten, Flughäfen und Einkaufszentren. Viele Immobilienbesitzer und -betreiber setzen bereits Systeme der Gebäudeautomation ein. Unter dem Slogan „eine Plattform für alle Anwendungen“ hat die Phoenix Contact Deutschland GmbH das IoT-basierte Gebäudemanagementsystem Emalytics entwickelt. Mit Emalytics als zentrales Betriebssystem des Gebäudes, ist man in der Lage die betriebsrelevanten Prozesse in und um ein Gebäude zu optimieren.

Moderne Gebäudeautomationssysteme bieten die Möglichkeit der Steuerung von Überwachungs-, Steuer-, Regel- und Optimierungseinrichtungen in Gebäuden. In der Gebäudeautomation werden die Informationen des Gebäudebetriebs gespeichert und visualisiert. Zu jeder Komponente wie Pumpe, Ventil oder Sensor stehen historische Daten zur Verfügung. Die Daten werden zur Überwachung und Steuerung der verschiedenen automatisierten Systeme in modernen Gebäuden genutzt. Dadurch besteht die Möglichkeit, schnell und koordiniert auf den Zustand einer Anlage bzw. auf Störfälle ortsunabhängig reagieren zu können.

 

IoT-basiertes Gebäude­managementsystem

Die IoT-Plattform Emalytics, die Phoenix Contact einsetzt, vereint die Management- und Bedieneinrichtung sowie das Energiemonitoring in einem System mit dem Ziel eines datengetriebenen, bedarfsgerechten Betriebs über alle Teilgewerke hinweg sicher zu stellen.

Was bisher fehlte, war die Anbindung eines CAFM-Systems, um die kaufmännische Abwicklung, d.h. Beauftragung von internen Mitarbeitern oder externen Dienstleistern zu gewährleisten, inklusive der notwendigen Dokumentation von durchgeführten Wartungen oder Reparaturen im Rahmen der Betreiberverantwortung sowie deren finanzielle Abwicklung.

Hierzu wurde der Partner M&P Begis GmbH gefunden. Mit der Lösung CARL (Computer Aided Real Estate Life-Cycle Management) bietet Begis ein komplettes, SAP-integriertes CAFM-System inklusive eines Dienstleisterportals.

Zunächst wurde eine bidirektionale Schnittstelle zwischen Emalytics und CARL geschaffen. Für den Prozess der bedarfsgerechten Wartung werden über die Schnittstelle z.B. Zählerstände oder Betriebsstunden in entsprechende Meßbelege zu SAP übergeben. Die dort angelegten Wartungspläne kennen die entsprechenden Dienstleister (sofern keine internen Mitarbeiter) über die Geschäftspartnerrollen und hinterlegten Leistungsverzeichnisse.

Aufträge und Bestellungen werden auf Basis der Informationen vollständig automatisiert erstellt. Diese werden den Dienstleistern über ein Portal zur Verfügung gestellt. Im Portal sieht der Dienstleister alle Informationen, die er für die Erledigung der anstehenden Wartung oder Reparatur benötigt. Hat er die entsprechende Berechtigung, kann er auch auf die Technische Anlage (Equipment) in SAP zugreifen und hier die letzten Wartungsprotokolle, Wartungsanleitungen u.a. sichten oder herunterladen.

Die Rückmeldung des Dienstleisters erfolgt selbstverständlich ebenfalls digital über das Portal. Dabei hat er die Möglichkeit, Wartungsprotokolle, Fotos u.a. als Dokumentation hochzuladen. Dies kann auch Voraussetzung für die Rückmeldung sein und somit vorgegeben werden. Die Unterlagen werden mit dem Objekt im ERP-System verknüpft und sind somit jederzeit nachvollziehbar.

Erkennt der Dienstleister notwendige weitere Arbeiten an der Anlage (Beispiel: Filtergehäuse gerissen, muss ersetzt werden), kann er hierzu ebenfalls über das Portal eine Meldung erfassen und auch direkt ein Angebot über die anstehenden Arbeiten abgeben. Beides liegt anschließend digital in SAP vor.

Mit dem Vorgenannten erfolgt eine vollständige Dokumentation durchgeführter Wartungsarbeiten, revisionssicher im Sinne der Betreiberpflicht.

Auf Basis des Prozesses und der entstandenen Daten kann eine anschließende Rechnungsprüfung leicht durchgeführt werden. Ebenso ist es möglich, dem Dienstleister seine Tätigkeit durch eine Gutschrift zu vergüten, was den Prozess nochmals deutlich vereinfacht.

Neben dem dargestellten Prozess der bedarfsgerechten Wartung ist natürlich auch die Bearbeitung von Störmeldungen möglich. In diesem Fall führt eine entsprechende Meldung aus Emalytics direkt und automatisiert zu einem Auftrag und einer Bestellung in SAP, die ebenfalls direkt an den Dienstleister über das Portal zur Erledigung weitergeleitet wird. Fällt z.B. am Wochenende die Klima- oder Heizungsanlage aus, hat der Dienstleister die entsprechende Beauftragung bereits vorliegen, bevor der nächste Arbeitstag beginnt.

 

Vollständige Dokumentation und effiziente Abwicklung

Die Vorteile liegen auf der Hand. Mit der oben genannten Lösung werden sowohl die zyklische als auch die bedarfsgerechte Wartung oder die Erledigung von Störmeldungen komplett automatisiert. Ohne manuellen Aufwand werden Meldungen der Technischen Anlagen via Auftrag und Bestellung an die zugeordneten Dienstleister oder auch an interne Mitarbeiter weitergeleitet. Die Rückmeldungen erfolgen ebenfalls digital, wenn gewünscht bzw. gefordert, inklusive der entsprechenden Wartungsprotokolle, Checklisten etc.

Neben der deutlichen Ersparnis an manuellem Aufwand steht die vollständige Dokumentation von Arbeiten im Rahmen der Instandhaltung an Technischen Anlagen und Gebäuden im Vordergrund. Der Nachweis im Sinne der Betreiberpflichten wird vollständig, revisionssicher und nachvollziehbar erbracht.

 

Michael Golz, M&P Begis GmbH

 

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