Transformation
einer Düsseldorfer Ikone
Der Großteil des Bürobestandes in Deutschland wurde vor dem Jahr 2000 errichtet und ist nicht auf moderne Arbeitswelten ausgelegt. Das ICON in Düsseldorf steht exemplarisch für die Transformation von Büroimmobilien unter dem Einfluss von veränderten Nutzeranforderungen, Denkmalschutz und Nachhaltigkeit.
Die Anforderungen an Büroimmobilien haben sich gewandelt. Unternehmen suchen flexibel nutzbare Standorte, die sich an veränderte Geschäftsmodelle anpassen lassen, gleichzeitig die Zusammenarbeit fördern und hohe Aufenthaltsqualität bieten. Gemeinschaftliche Bereiche, ergänzende Serviceangebote und eine gute Erreichbarkeit werden zum Standortfaktor, um Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wieder vom Büro zu überzeugen. Für Eigentümer stellt sich die Frage, wie bestehende Bürogebäude weiterentwickelt werden können, insbesondere bei strukturellem Leerstand. Das ICON in Düsseldorf zeigt, dass der Wandel von monofunktionalen Büroobjekten hin zu Multi-Use-Konzepten ein zentraler Hebel ist.
Redevelopment einer Architekturikone
Mit einer geschwungenen Fassade, versetzten Terrassen und zwei markanten Türmen prägt das ICON seit Jahrzehnten das Düsseldorfer Stadtbild. Das Büroensemble mit einer Gesamtmietfläche von rund 55.700 m² wurde von 1974 bis 1986 nach Plänen von Harald Deilmann realisiert. Es wurde ursprünglich als Single-Tenant-Immobilie mit monofunktionaler Nutzung konzipiert und bis 2012 von einer international tätigen Landesbank genutzt. Das Erdgeschoss wurde dabei kaum genutzt, während der Vorplatz an der Düsseldorfer Friedrichstraße überwiegend als Durchgangsfläche diente und kaum Aufenthaltsqualität bot.
Ein Redevelopment sollte die architektonische Identität des stadtweit bekannten Gebäudes beibehalten, aber gleichzeitig neue räumliche, funktionale Qualitäten entwickeln. Dabei bestand die größte Herausforderung darin, starre Gebäudestrukturen in nachhaltige Arbeitswelten umzuwandeln. Flexible Grundrissstrukturen und ein modulares Business-Unit-Konzept ermöglichen heute eine individuelle Flächengestaltung von klassischen Büros bis hin zu kollaborativen Arbeitsumgebungen. Durch die Integration von Gastronomie, Einzelhandels- und Gewerbeflächen sowie Serviceangeboten wurde im ICON by Covivio ein Multi-Use-Konzept umgesetzt, das die Attraktivität des Standorts erhöht. Die Vermietungsquote liegt derzeit bei 61 %, zu den Mieterinnen und Mietern zählen Unternehmen aus der Finanz- und Dienstleistungsbranche sowie ein Betreiber im Bereich Fitness.
Hospitality-Ansatz und Öffnung
zur Stadt
Das Nutzungskonzept im ICON folgt dem Hospitality-Ansatz, mit dem Service- und Aufenthaltsqualitäten aus der Hotellerie gezielt auf die Büroimmobilie übertragen werden, etwa durch Concierge-Services, digitale Serviceangebote oder kuratierte Gemeinschaftsflächen. Besonderes Augenmerk lag dabei auf der Neugestaltung der Erdgeschossflächen und des Vorplatzes, mit denen sich das Gebäude zum öffentlichen Raum öffnet.
Die Lobby wurde zu einem gemeinschaftlichen Ort weiterentwickelt, der öffentlich zugänglich ist und moderne Kunst zeigt. Auf einem zehn Meter hohen Digital Totem – einer fest installierten LED-Videowand – sind wechselnde Videoinstallationen zu sehen. Ergänzt wird die dauerhafte Kunstausstellung durch temporäre Kunst, zum Beispiel eine Lichtinstallation in 2025, die die Fassade inszenierte und die visuelle Präsenz des Gebäudes im Stadtraum stärkte. Auch der öffentliche Vorplatz wurde neugestaltet und begrünt, Sitzmöglichkeiten laden zum Verweilen ein und stärken die Verbindung zum Quartier.
Bestandserhalt und Nachhaltigkeit
Auch unter Nachhaltigkeitsaspekten bietet ein Redevelopment Vorteile: Es ist ressourcenschonender als ein Neubau, da die bestehende Gebäudesubstanz erhalten bleibt und die CO2-Emissionen gegenüber einem Abriss und Neubau deutlich reduziert werden. Zugleich bleiben charakteristische architektonische Merkmale erhalten, die besonders identitätsstiftend sind.
Das Nachhaltigkeitskonzept im ICON beschränkt sich dabei nicht nur auf den Substanzerhalt. Es umfasst z.B. begrünte Terrassenflächen, welche das Mikroklima verbessern, temperaturausgleichend wirken und die Aufenthaltsqualität steigern. Zusätzlich werden Dachflächen mit Photovoltaikanlagen ausgestattet, um erneuerbare Energie direkt am Gebäude zu erzeugen. Alle Modernisierungsarbeiten wurden unter den besonderen Anforderungen des Denkmalschutzes umgesetzt, der energetische Eingriffe teilweise begrenzt und damit innovative Lösungen erforderlich macht.
Im Bereich Digitalisierung setzt das Projekt mit der WiredScore-Platinum-Zertifizierung hohe Maßstäbe für Konnektivität und digitale Infrastruktur. Hochleistungsfähige IT-Systeme schaffen die Grundlage für zukunftsfähige Arbeitswelten. Ergänzende digitale Services werden perspektivisch integriert, zum Beispiel eine Service-App für die Mieterinnen und Mieter.
Die Transformation des ICON by Covivio zeigt, dass die Zukunft von Bestandsgebäuden nicht im Abriss liegt. Die Stärke des Projekts liegt darin, die charakteristische Architektur zu erhalten und flexibel weiterzuentwickeln. Durch neugestaltete Innen- und Außenbereiche, die sich zur Stadt öffnen, entsteht ein Ort, der über das klassische Büro hinausgeht. Ein Ort, der Arbeit, Begegnung und Kultur miteinander verbindet.
