Parkraum: Vom Kostenfaktor zur Assetklasse
Der Parkplatz wird digitale Infrastruktur: Sieben Jahre nach der Gründung bewirtschaftet das Münchner Technologieunternehmen Wemolo europaweit 4.000 Parkflächen mit rund 370.000 Stellplätzen. Knapp zwei Milliarden Parkvorgänge hat das Unternehmen seit 2019 digital abgewickelt, täglich kommen 2,5 Millionen hinzu. Was als Werkzeug gegen Fremdparker auf Supermarktparkplätzen begann, ist zu einem der größten digital gesteuerten Stellplatzportfolios Europas geworden. Heute ist Wemolo europäischer Marktführer für schrankenloses Parkraummanagement. Zu den Kunden zählen Aldi und Edeka, die Immobilienunternehmen Defama Deutsche Fachmarkt AG und HIH Real Estate sowie Kommunen, Kliniken und Gastronomieketten.
„4.000 Parkflächen bedeuten 4.000 Standorte, an denen Eigentümer und Betreiber heute wissen, was auf ihren Flächen passiert. Vor fünf Jahren wusste das praktisch niemand“, sagt Jakob Bodenmüller, CEO und Mitgründer von Wemolo. „Der Parkplatz war die letzte unbewirtschaftete Fläche der Immobilie. Jetzt wird er gesteuert wie jede andere Assetklasse: mit Auslastungsdaten, Erlösmodellen und messbarer Performance.“
Grundlage des Wachstums ist ein System ohne Schranken, Tickets und Personal vor Ort. 11.000 Kameras erfassen die Kennzeichen ein- und ausfahrender Fahrzeuge. Die KI-basierte Auswertung prüft Parkberechtigungen, steuert Bezahlvorgänge und liefert Auslastungsdaten in Echtzeit. Eigentümer sparen Wartungs- und Personalkosten, Nutzer parken ohne Ticket und Wartezeit an der Ausfahrt.
Aus den Parkvorgängen entsteht ein bislang einzigartiger Datenbestand über Außenflächen: Auslastung nach Uhrzeit und Wochentag, Verweildauern, Frequenzmuster, Fremdparkeranteile und saisonale Nachfragespitzen. Einzelhändler nutzen die Daten für Personalplanung und Öffnungszeiten, Asset und Property Manager für Flächendimensionierung, Nebenkostensteuerung und ESG-Reporting.
„Parkdaten sind Standortdaten“, sagt Dominic Winkler, Head of Sales & Business Development Real Estate bei Wemolo. „Wer weiß, wie stark und von wem eine Fläche genutzt wird, kann die Attraktivität des Standorts besser beurteilen und bessere Entscheidungen treffen: Mietermix, Revitalisierungen, Investitionen wie Ladesäulen oder die Weitervermietung freier Kapazitäten an externe Kurz- oder Langzeitparker. Ein Supermarktparkplatz, der nach Ladenschluss leer steht, ist kein Parkplatzproblem, sondern eine ungenutzte Ertragsquelle.“
Eine aggregierte Zwölfmonatsauswertung deutscher Standorte mit digitaler Parkraumkontrolle zeigt die Reserven: Auf den überwiegend handelsgenutzten Flächen lag die durchschnittliche Auslastung während der Öffnungszeiten bei rund 30 Prozent. Bei entsprechender Nachfrage erschließt Feierabendparken zusätzliche Nutzungszeiten: Anwohner buchen Supermarktparkplätze nach Ladenschluss. Solche Angebote hat Wemolo zuletzt mit Aldi Süd in Krefeld, München, Augsburg und im Allgäu gestartet.
Für die Immobilienwirtschaft wandelt sich Parkraum vom Kostenfaktor zum steuerbaren Objekt mit eigener Erlös- und Datenlogik. Vier Bausteine greifen ineinander: Das Parkraummanagement hält Flächen für ihren Geschäftszweck frei. Zeitfenster und Berechtigungen orientieren sich an der Nutzung, auch in Mixed-Use-Objekten mit unterschiedlichen Mieterkontingenten. Digitales Bezahlparken ermöglicht die kommerzielle Nutzung von Parkflächen und Parkhäusern ohne Schranken und Automatenstau.
Freie Stellplätze lassen sich an Anwohner sowie Kurz- und Langzeitparker vermieten. Eigentümer erzielen zusätzliche Erlöse, während Städte beim Parkdruck entlastet werden, ohne neue Flächen zu versiegeln. Das 360-Grad-Flächenmonitoring erweitert den Blick über das Parken hinaus: Kameras erfassen den Zustand der Außenflächen, erstellen bei Schäden, Schnee oder Müll automatisch Tickets für Dienstleister und dokumentieren deren Erledigung. Asset und Property Manager, die zahlreiche Objekte aus der Distanz steuern, erhalten so belastbare Nachweise über Objektqualität und Dienstleisterleistung.
