FACILITY MANAGEMENT im Interview

Wir wollten ein First-Class-Hotel schaffen – nicht nur beim Service, nicht nur bei der Architektur, sondern auch, was die TGA betrifft. Schließlich macht sie einen großen Teil der Kosten im laufenden Hotelbetrieb aus. Und da man eigentlich keine gelungene Architektur ohne genaue Kenntnis der TGA planen kann, haben wir als Projektentwickler beim Nordport Plaza großen Wert darauf gelegt, dass bereits zu einem ganz frühen Planungszeitpunkt Architekt, TGA-Planer und Lieferanten zusammenarbeiten. Glücklich ist sicher auch der Umstand, dass wir Projektentwickler und Betreiber in Personalunion sind. Daher achten wir nicht nur auf die Investitions-, sondern auch auf die Betriebskosten. Im Hotelbereich gilt als Benchmark, dass 6,5 bis 8 % des Jahresumsatzes für Energiekosten aufgewendet werden müssen. Meine Vorgabe im Nordport Plaza lautete: 3,5 % – und zwar ohne Komforteinbußen für die Gäste und das Personal im Hotel mit seinen 188 Zimmern, Konferenzräumen, Sauna- und Fitnessbereichen, Restaurant und der Sky Lounge. 

Wir sind auf dem allerbesten Weg. Wir müssen zwar noch an ein paar Stellschrauben drehen, aber ich bin zuversichtlich, dass wir 3 % erreichen können. 

Für das Ener­gie­konzept des Hotels hatten wir den Anspruch, überwiegend erneuerbare Energiequellen einzusetzen und dadurch die CO₂-Emissionen auf einem Minimum zu halten. Es wurde gemeinsam mit unserem Hauptlieferanten, der Firma Daikin, ein Haustechnikkonzept entwickelt, das gleichermaßen die Umwelt schont sowie einen wirtschaftlichen Betrieb der Anlagen garantiert. Die technische Innovation für den Hotelbereich ist die Nutzung einer Geothermieanlage, mit der wir den Wärme- und Kältebedarf des Hotels größten­teils abdecken. Über rund 50 Bohrungen mit 130 m Tiefe wird eine Wärmesenkenleistung von 435 kW sowie eine Wärmequellenleistung von 261 kW erreicht. Die Klimatisierung und Beheizung der Hotelräume erfolgt dezentral über wassergekühlte VRV-Wärmepumpen von Daikin, die an die Geothermieanlagen angeschlossen werden können. Um möglichst ohne Energieverlust zeitgleich am jeweils erforderlichen Ort kühlen bzw. heizen zu können, kommt ein Drei-Leiter-System mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz. So kann von Bereichen des Hotels, in denen Kühlbedarf besteht, Wärme abgeführt und Bereichen, die Wärme benötigen, zugeführt werden. In den Zimmern kann jeder Gast ganz individuell heizen oder kühlen – in vielen Hotels gibt es hier nur ein „entweder/oder“ für das ganze Hotel. Um den Energieeinsatz zu minimieren, sind alle Hotelzimmer über BACnet-Gateway mit der Hotelbuchungssoftware verbunden und werden in den Auskühl- bzw. Überhitzungsschutz versetzt, wenn das Zimmer gerade nicht belegt ist. Erst beim Einchecken des Gastes in der Lobby wird die Anlage auf Komfortbetrieb gesetzt. 

Für die Belüftung sorgen acht Lüftungsgeräte, die auf dem Dach sowie im Keller des Hotels installiert wurden. Sie bewegen eine Luftmenge von rund 60.450 m³/h. Eine Besonderheit – zumindest im Hotelbau – ist auch der Einsatz von BHKW. Das Nordport Plaza verfügt über zwei BHKW – eine Redundanz, die bei etwaigem Stromausfall eine Kopplung ans öffentliche Stromnetz überflüssig macht. 

Das Grundkonzept, das wir gemeinsam mit Daikin entwickelt haben, hat sich als goldrichtig erwiesen. Optimierungspotential gibt es natürlich bei solch komplexen Systemen immer. Für sich betrachtet laufen zwar alle Teil­sys­teme fehlerfrei, aber sie harmonisieren noch nicht ganz perfekt miteinander. Aber das sind eigentlich Kleinigkeiten. Um aber wirklich auf der sicheren Seite zu sein, haben wir noch ein Planungsbüro aus Hamburg als externen Berater an Bord geholt. Das Team analysiert noch einmal alle Abläufe. Bewusst haben wir dabei ein Büro gewählt, das in dem Projekt bislang nicht involviert war und „unbelastet“ an die Aufgabe herangehen konnte – man selbst wird ja irgendwann auch einmal betriebsblind und hinterfragt nicht mehr jedes Detail. Es war übrigens gar nicht so einfach ein TGA-Planungsbüro zu finden, das unsere komplexe Anlagentechnik verstanden hat.

Vor allem die GLT haben wir als Aufgabenbereich adressiert. Um das perfekte Zusammenspiel aller technischen Komponenten zu gewährleisten, muss die GLT noch besser funktionieren. Es kommen halt nicht alle Produkte von einem Hersteller – auch wenn wir mit Daikin einen Hauptlieferanten hatten, der viel abgedeckt hat. Da gibt es dann schon mal Kommunikationsprobleme. Letztlich ist es also ein Thema der MSR-Technik. Bei der Analyse ist aber z.B. auch aufgefallen, dass ein Wärmetauscher beim Einbau schlicht vergessen wurde. Oder an anderer Stelle wurden Pumpen zu klein ausgelegt, die wir dann durch größere ersetzt haben. Die Nagelprobe, den Hochsommer 2018, hat die Gebäudetechnik aber bestanden – und das, obwohl das Hotel quasi von null auf Hochbetrieb ging.

Das muss ich dann doch noch einmal klarstellen: Als Problem möchte ich die GLT gar nicht bezeichnen. Es ist völlig normal, dass Projekte wie das Nordport Plaza technische Kinderkrankheiten haben, die erst im laufenden Betrieb auffallen – wenn man sich denn die Mühe macht genau hinzuschauen. Aber um ein Beispiel zu nennen: Die Warmwasserbereitung bzw. -vorhaltung ist in einem Hotel enorm wichtig. Warmes Wasser für die Duschen wird schließlich in der Regel nur morgens benötigt – dann aber in großen Mengen. Wir verwenden hierfür mehrere Pufferspeicher in einer Kaskadenanlage. Wir haben festgestellt, dass zu viele Pufferspeicher von der GLT auf Temperatur gebracht werden, obwohl sie gar nicht benötigt werden – ein unnötiger Energieverbrauch. Das ist aber ein Einstellungsproblem, das wir lösen können. Ein anderes Beispiel: Die BHKW hatten in den ersten Monaten viel zu viele Starts/Stopps. War aber auch kein Problem, das über die GLT abzustellen.

Ein klares Ja. Die Auslastung im Hotel hat sich nach der Eröffnung im Sommer 2018 sehr erfreulich entwickelt. Und sie wird noch weiter zunehmen, wenn sich Komfort, Lage, Ausstattung und vor allem der Service des Nordport Plaza weiter herumsprechen werden. Wir sind ein Dienstleister für unsere Gäste und bieten ihnen ein Zuhause auf Zeit. Das ist mein Anspruch an mich und alle Mitarbeiter, den es zu erfüllen gilt und der von den Gästen auch gewürdigt wird.

Wir werden weiter analysieren, wo wir noch etwas verbessern können. Um den Anspruch an Energieeffizienz und CO₂-Neutralität zu belegen, wird das Hotelprojekt dabei zehn Jahre lang vom Fraunhofer-Institut per Monitoring begleitet. Das Nordport Plaza segelt übrigens unter der Flagge der Marriott-Hotelgruppe. Und dort ist man in der Zentrale sehr interessiert an unseren Messergebnissen. Wer weiß, vielleicht wird unser Technikkonzept ja mal zur technischen Blaupause für andere Hotelprojekte von Marriott.