Mehr als nur ein CSR-Thema

Energieeffiziente Bürogebäude

Gewerbeimmobilien verantworten in Deutschland ein Drittel der gebäudebezogenen CO2-Emissionen.
Um die dringend benötigten Investitionen anzureizen, hat die KfW ein neues Förderprogramm für
gewerblich genutzte Nichtwohngebäude aufgelegt. Doch auch mit staatlicher Unterstützung stellt
sich Investoren die Frage: Was bringen Investitionen in Nachhaltigkeit und Energieeffizienz?

Bei Gewerbeimmobilien liegen die größten Effizienzpotenziale häufig nicht in den Gebäuden selbst, sondern in den Maschinen und Anlagen, die in ihnen betrieben werden. Eine größere Rolle spielt die Gebäudehülle und -technik bei Büroimmobilien, die rund 15 % des Bestands der Gewerbeimmobilien ausmachen.
Grüne Bürogebäude sind zwar ein beliebtes Kommunikationsthema, vor allem der CSR-Manager. Dass Nachhaltigkeit, insbesondere Investitionen in die energetische Optimierung, in das Portfolio-Management integriert wird, ist nur vereinzelt belegt: Flächendeckende Sanierungsaktivitäten sind bisher kaum erkennbar. Vielmehr scheint es wenige Leuchtturmprojekte zu geben wie beispielsweise die Sanierung der Bürotürme der Deutschen Bank in Frankfurt am Main. Experten schätzen die derzeitige Investitionslücke für energetische Sanierungen bei Büro­immobilien auf rund
5 Mrd. € pro Jahr. Um diese Lücke zu schließen, ist es notwendig, dass Energieeffizienzmaßnahmen endlich jenseits des CSR-Themas betrachtet werden, nämlich als Teil des gesamten Business Cases.

Projekt analysiert Hemmnisse

Um die wesentlichen Zusammenhänge im Bereich der energetischen Modernisierung von Bürogebäuden zu analysieren und Lösungen für mehr Energieeffizienz zu entwickeln, haben die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) und die Umweltschutzorganisation WWF mit Unterstützung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit das Projekt „effin – Finanzforum Energieeffizienz in Gebäuden“ ins Leben gerufen. In einem mehrstufigen Prozess mit Workshops unter Beteiligung von Finanzdienstleistern, Immobilienunternehmen und Energieberatern sowie Anbietern von Energieeffizienzlösungen und Energiedienstleistungen entwickelte und evaluierte effin Lösungen für verschiedene Segmente des Gebäudebestands. Ein wesentliches Ergebnis der Workshops für das Segment der Gewerbeimmobilien lag in der Einigkeit der Teilnehmer über den unterschätzten wirtschaftlichen Nutzen energieeffizienter Gebäude für Eigentümer und Vermieter: Ein niedriger Energiebedarf trägt zum Werterhalt des Gebäudes bei und sichert die kontinuierliche Vermietbarkeit. Eine Aussage die zwar nicht überrascht, jedoch meistens aus dem Bauch heraus gemacht wird. Inwiefern eine gute energetische Performance die Objekt- oder Portfolio-Rendite oder den Cashflow beeinflusst, bleibt vage. Und das ist ein echtes Problem für die Energieeffizienz: im steten Kampf um knappe Investitionsmittel liegen den wenigsten Entscheidern quantifizierbare Aussagen zum Einfluss energetischer Maßnahmen auf den gesamten Business Case vor. Und damit kaum belastbare Daten für die Investitionsrechnung, so die einhellige Meinung der effin Workshop-Teilnehmer.

Die wesentlichen Hemmnisse, die einer verstärkten Sanierungstätigkeit in Gewerbeimmobilien aktuell entgegenstehen, auf den Punkt gebracht:

- Es fehlen einfache Bewertungstools, die Immobilienportfolios im Hinblick auf Energieeffizienzpotenziale analysieren und in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung integrieren.

- Bei Eigennutzern konkurrieren Investitionen in die energetische Gebäudesanierung mit dem Kerngeschäft der Unternehmen, das häufig schnellere und höhere Renditen verspricht.

- Bei vermieteten Gewerbeimmobilien spielt zudem das Nutzer-Investor-­Dilemma eine bedeutende Rolle, wenn gleich das gewerbliche Mietrecht weitaus mehr Freiheiten biete als beispielsweise in vermieteten Wohnhäusern.

- Eine weitere Herausforderung im Segment Gewerbeimmobilien ist der – vor allem im Vergleich zu Wohngebäuden – teilweise kurze Gebäudelebenszyklus. Kapitalintensive und sich erst langfristig amortisierende Investitionen in die Gebäudedämmung sind bei Gebäuden mit kurzer Lebensdauer unwahrscheinlicher.

Lösungsansatz aus dem Wohnungs­bau sorgt für Transparenz

Die wesentliche Problematik der mangelnden Transparenz der wirtschaftlichen Energieeffizienzpotenziale im Portfolio teilen sich die Büroimmobilien mit dem mehrgeschossigen Wohnungsbau. Martin Bornholdt, geschäftsführender Vorstand der DENEFF kommentiert die Ergebnisse der Workshops und beschreibt einen Lösungsansatz: „Bisher fehlten Entscheidern der Immobilienwirtschaft konkrete Zahlen, was die energetische Sanierung ihres Gebäudebestands kostet und was sie ihnen langfristig bringt. Mit effin und einem gemeinsamen Praxis­projekt der HEAG Südhessische Energie AG (HSE) / ENTEGA und der bauverein AG Darmstadt, dem größten südhessischen Immobiliendienstleister,
haben wir eine Lösung entwickelt, die Wohnungsunternehmen Orientierung bietet und sich auch für vermietete
Bürogebäude nutzen lässt.“

Im Praxisprojekt wurde ein strukturierter Prozess zur Bewertung der individuellen Chancen und Risiken energetischer Sanierungen entwickelt. Entstanden ist ein leicht handhabbares Excel-Tool zur Analyse der Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungsmaßnahmen auf den EnEV 2009 und KfW-55 Standard. Mit Hilfe des Excel-Tools können sich Manager von Büroimmobilien-Portfolios mit geringem Aufwand einen Überblick über Effizienzpotenziale im Portfolio verschaffen. Gleichzeitig erlaubt das Tool auch das Einnehmen einer Langfristperspektive und somit die Erstellung von Sanierungsfahrplänen.

Konkretes Analyse-Beispiel

Unter Verwendung des Rechen-Tools wurde ein konkretes Gebäudeportfolio des Bauvereins analysiert, das überwiegend aus dem 19. Jahrhundert, teilweise aber auch aus dem 20. Jahrhundert stammt. Der energetische Zustand des Portfolios ist schlechter als der Durchschnitt in Deutschland. Die heutigen Mieten liegen meist unter dem allgemeinen Mietniveau in Darmstadt. Umfangreiche Instandhaltungsarbeiten stehen in den kommenden zehn Jahren an, um die Vermietbarkeit aufrecht zu erhalten. Die Analyse der ausgewählten, 2014 von der Bauverein AG erworbenen 78 Gebäude, hat gezeigt, dass unter den getroffenen Annahmen fast zwei Drittel warmmietenneutral und wirtschaftlich auf das Niveau der EnEV 2014 modernisierbar sind. Die CO2-Einsparungen liegen bezogen auf das Gesamtportfolio bei 16 %. Strebt man hingegen das KfW-55-Niveau an, kann knapp die Hälfte des Portfolios warmmietenneutral und wirtschaftlich modernisiert werden. Obwohl hier insgesamt weniger Gebäude saniert werden, sind die CO2-Einsparungen bezogen auf das Gesamtportfolio wesentlich höher und liegen bei 30 %. Pro Gebäude können bei Vollsanierung auf KfW-55 durchschnittlich 76 % der CO2-Emissionen eingespart werden.

Mit Hilfe des neuen Modells gelang es, alternative Szenarien zu berechnen und darauf aufbauend eine passende Lösung zu wählen: „Mit der Berechnung des
Sanierungspfads auf einen KfW-55
Standard haben wir gezeigt, wie ein Immobilienportfolio, das strengen Miet-
niveaubegrenzungen unterliegt, wirtschaftlich auf einen Entwicklungspfad gebracht werden kann, der mit den
Klimaschutzzielen der Bundesregierung kompatibel ist. Mit dem EnEV 2014 Standard ist das nicht zu erreichen“, erklärt Dr. Erika Bellmann, Projektleiterin beim WWF. Bei Sanierungen auf EnEV 2014-Niveau sind die Eigenkapitalrenditen zwar höher, gleichzeitig nehmen aber auch die langfristigen Investitionsrisiken deutlich zu. Das liegt einerseits daran, dass EnEV 2014 Energieeffizienzniveaus nicht ausreichend sind, um die Ziele der Bundesregierung für 2050 zu erreichen. Sollten sich die energetischen Anforderungen in den kommenden Jahren verschärfen, könnte eine wiederholte Sanierung vor 2050 erforderlich werden. Ein weiteres wirtschaftliches Risiko liegt in der ggf. niedrigeren Attraktivität des EnEV-2014-Wohnraumes für die Mieter, weil die Heizkosten im Vergleich zu
einem KfW-55-Haus mehr als doppelt so hoch sind.

Folgeprojekt entwickelt Ansätze für Gewerbeimmobilien

Im Folgeprojekt der DENEFF werden in den kommenden zwei Jahren die Eigenarten der Gewerbeimmobilien untersucht und passende Lösungen mit
Praktikern entwickelt. Denn um hier
signifikante Reduktionen der CO2-Emissionen zu erreichen, gilt es die Investitionslogik der unterschiedlichen
Investorengruppen zu verstehen, den Einfluss von Energieeffizienzmaßnahmen auf den Business Case sichtbar zu machen und dadurch für die Potenziale zu sensibilisieren.

Neubauprojekt in Berlin fokussiert sich auf Energieeffizienz

Im Sommer letzten Jahres wurde zwischen Hauptbahnhof und Bundesbildungsministerium Berlins grünstes Bürogebäude an seine neuen Mieter übergeben. Der schicke Neubau „HumboldthafenEins“ zählt auch bundesweit zu den Top-10 der nachhaltigsten Bürogebäude.
Im Interview mit dem verantwortlichen Projektleiter Jörg Kinzelmann zeigt sich, dass Effizienz, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit kein Widerspruch sind und sich auch im laufenden Betrieb viele Effizienzpotenziale heben lassen, z.B. durch performancegesteuerte Dienstleistungsverträge.

Was war für Ihren Kunden wichtig?

Der Aspekt der Nachhaltigkeit in der Planung und Ausführung spielte beim Kunden eine herausragende Rolle
(„Berlins grünstes Bürogebäude“).

Wie wurde das Angebot entwickelt?

Bereits in der Angebotsphase wurde auf die hohe Komplexität und die besonderen Anforderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit reagiert. In intensiven Gesprächen wurden vorvertragliche Abstimmungen mit dem Planer-Team und dem der Auftraggeberseite geführt, um eine Kontinuität im Planungsprozess und einen reibungslosen Informationstransfer zu gewährleisten. Bei Fachfragen insbesondere zur technischen Ausrüstung, zur Fassade, zur Nachhaltigkeitszertifizierung und zur Baustellenlogistik waren verschiedene Abteilungen von Bilfinger eingebunden, um Annahmen im Kalkulationsprozess und technische Schnittstellen präzise festzulegen. Parallel wurde das Gebäude digital modelliert (Building Information Modeling), um Mengen und Leistungssoll transparent zu definieren. Die Ergebnisse sind Grundlage des umfangreichen Vertragswerkes, in dem auch die notwendige Flexibilität späterer Mieterausbauten Berücksichtigung findet.

Wodurch zeichnet sich das Projekt besonders aus?

Die Immobilie wurde nach Fertigstellung von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen mit dem Zertifikat... in Platin ausgezeichnet. Zertifiziert wird die herausragende Erfüllung von bis zu 40 Nachhaltigkeitskriterien aus sechs Themenfeldern. Die DGNB vergibt das DGNB Zertifikat in Silber, Gold und Platin. Aufgabe der gemeinnützigen Nichtregierungsorganisation ist es, Wege und Lösungen für verantwortungsbewusstes, Ressourcen schonendes, ökologisches Planen, Bauen und Nutzen von Bauwerken zu entwickeln und zu fördern.

Besondere Energieeffizienz erreicht das HumboldthafenEins durch ein integriertes Blockheizkraftwerk, Lüftungsanlagen mit 75% Wärmerückgewinnung, energetisch optimierte Kälteanlagen, eine Fassade mit besten Dämmwerten sowie eine Drei-Scheiben-Verglasung. Einen sehr hohen Aufenthaltskomfort gewährleistet das moderne Bürogebäude durch eine intensive Ausnutzung des Tageslichts, einen speziellen Blend- und Sonnenschutz, eine tageslichtabhängige Zuschaltung von Kunstlicht, optimalen Schallschutz und eine angenehme Raumakustik sowie eine natürliche Lüftung in jedem Büro, eine intelligente Temperatursteuerung und Vermeidung von Zugluft. Zudem zeichnet sich das Gebäude durch Barrierefreiheit, Flächeneffizienz und Nutzungsflexibilität, nachhaltige Materialien und geringe Betriebskosten aus.

Ist der Bedarf nach solchen Bauprojekten steigend?

Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wurde ein Vermietungsgrad von 75% erreicht. Neben der exponierten und logistisch günstigen Lage in der Nähe des Berliner Hauptbahnhofes sind auch ökologische und energetische Aspekte des Projektes ein entscheidender Grund für die Marktfähigkeit der Immobilie. Die Innovationsfreude im Projekt wird auch seitens des Landes Berlin gelobt, da HumboldthafenEins durch sein Konzept zur Attraktivität des Wirtschaftsstandorts Berlin beiträgt und eine echte Bereicherung der Bürogebäudelandschaft der Hauptstadt sei. Die Erfahrungen können verallgemeinert werden, denn es gibt praktisch kaum noch größere Immobilienentwicklungen ohne ein Nachhaltigkeitszertifikat oder projektspezifische Ansätze zur Steigerung der Energieeffizienz.

Warum hat sich der Projektentwickler für Bilfinger entschieden?

Besonders in den Bereichen Energieeffizienz sowie nachhaltige Immobilien verfügt Bilfinger über einschlägiges und spezifisches Know-how. Die verschiedenen ausführenden und beratenden Bilfinger-Einheiten  bieten eine hohe Wertschöpfungstiefe und Expertise bei allen technischen Fragen rund um die Immobilie in jeder Projektphase. Insofern nimmt Bilfinger eine Vorreiterrolle in der Immobilienbranche ein, da Kunden bei Bedarf ein Leistungspaket aus einer Hand erhalten. Bilfinger plant, realisiert und betreibt nachhaltige Immobilien und Anlagen, die gesamtwirtschaftlich bezüglich des Immobilienlebenszyklus optimiert werden. Darüber hinaus ist eine langfristige Planungssicherheit der Betriebskosten bereits vor Realisierung möglich, da die Betriebskosten und Energiemengen vor Baubeginn kalkuliert und verbindlich zugesichert werden. Diese umfangreichen Kompetenzen verbunden mit der langjährigen Erfahrung und Solidität des Unternehmens überzeugten den Kunden vor dem Hintergrund der hohen Anforderungen bei der Realisierung dieser anspruchsvollen Immobilie.

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