Expo Real 2026

Es sind bessere Vorzeichen als noch vor zwei oder drei Jahren, unter denen die europäische Immobilienbranche Anfang Oktober nach München reisen wird. Der Investmentmarkt zeigt wieder Lebenszeichen, Preise und Erwartungen von Käufern und Verkäufern haben sich ein Stück weit angenähert. Gleichzeitig bleiben Finanzierung, Regulierung, geopolitische Risiken und die schwache Konjunktur Unsicherheitsfaktoren. Die zentrale Frage auf der Expo Real dürfte deshalb weniger lauten, ob der Markt zurückkommt, sondern vielmehr: Welcher Markt kommt zurück – und in welche Immobilien und Infrastrukturen fließt künftig das Kapital?

Dass die Messe ihren Namen inzwischen als „Internationale Fachmesse für Immobilien, Investitionen und Infrastruktur“ versteht, ist dabei mehr als eine semantische Erweiterung. Erstmals wird investierbare Infrastruktur zu einem eigenständigen Messeschwerpunkt. Damit reagiert die Messe auf eine Entwicklung, die sich in vielen Portfolios bereits abzeichnet: Gebäude, Energieversorgung, digitale Netze, Mobilität und soziale Infrastruktur lassen sich immer weniger isoliert voneinander betrachten.

Der Investmentmarkt taut auf – bleibt aber selektiv

Die diesjähjige Expo Real trifft damit auf einen Markt, der sich langsam aus der Schockstarre der vergangenen Jahre löst. Nach Berechnungen von CBRE erreichte das Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland im ersten Halbjahr 2026 rund 16,2 Mrd. € und lag damit 13 % über dem Vorjahreszeitraum. Knapp 13 Mrd. € entfielen auf Gewerbeimmobilien. Allerdings bleibt das Geschäft selektiv: Gefragt sind vor allem hochwertige Objekte und liquide Märkte, Entscheidungsprozesse dauern weiterhin länger.

Besonders auffällig ist die Rückkehr der Büroimmobilie auf die Agenda institutioneller Investoren. Knapp 3,5 Mrd. € wurden im ersten Halbjahr 2026 in deutsche Büroimmobilien investiert – rund zwei Drittel mehr als im Vorjahreszeitraum. München war dabei laut CBRE der umsatzstärkste deutsche Büroinvestmentmarkt. Gleichzeitig gewinnt das Industrie- und Logistiksegment weiter an Dynamik: Hier summierte sich das Investmentvolumen im ersten Halbjahr auf 3,26 Mrd. €, 24 % mehr als ein Jahr zuvor.

Von einer breiten Markterholung kann dennoch keine Rede sein. Im Einzelhandel beispielsweise ging das Investmentvolumen im ersten Halbjahr deutlich zurück. Die neue Normalität bleibt eine der stärkeren Differenzierung nach Lage, Qualität, Nutzung und Zukunftsfähigkeit. Genau diese Selektivität spiegelt sich auch im Programm der Expo Real wider.

InfrastructureNow

Die sichtbarste Neuerung 2026 heißt InfrastructureNow. Mit dem Format erweitert die Messe ihren Fokus erstmals systematisch auf Energie-, digitale und soziale Infrastruktur. Im Gespräch sind damit nicht allein klassische Verkehrswege oder Versorgungsnetze, sondern unter anderem Rechenzentren, erneuerbare Energien, Schulen, Kindertagesstätten sowie weitere soziale Einrichtungen.

Dahinter steht eine erhebliche Kapitalfrage. Energiewende, Digitalisierung und Urbanisierung erzeugen Investitionsbedarf, den die öffentliche Hand vielerorts nicht allein tragen kann. Gleichzeitig suchen institutionelle Anleger langfristige, möglichst stabile Cashflows. Das neue Messeforum soll deshalb Investoren, Projektentwickler, Betreiber, Finanzierer, Kommunen und politische Entscheider zusammenbringen und Themen wie Investmentstrategien, Finanzierungsmodelle, Partnerschaften und Regulierung diskutieren.

Dass die Messe damit einen Nerv trifft, zeigt bereits der Auftakt des Konferenzprogramms. Am Montagmorgen stellt eine Keynote unter der Überschrift „Kapital denkt nicht in Assetklassen. Warum tun wir es?“ die bisherige Trennung zwischen Real Estate und Infrastruktur grundsätzlich infrage. Diskutiert wird, ob institutionelle Portfolios angesichts geopolitischer Veränderungen künftig stärker assetklassenübergreifend gedacht werden müssen.

An anderer Stelle geht es um hybride Real Assets: Gebäude werden zu Energieerzeugern, Grundstücke zu Standorten für Speicher oder Rechenzentren und Parkflächen zu Mobilitätsplattformen. Die Frage, wie solche Objekte bewertet, finanziert und gemanagt werden, könnte eines der strategisch interessantesten Themen dieser Expo Real werden. Rechenzentren sind dabei ein besonders sichtbares Beispiel. Das Programm greift sowohl die Wirtschaftlichkeit von Datacenter-Projekten als auch deren Energiebedarf und Rolle für Stadtentwicklung und Infrastruktur auf.

KI verlässt die Experimentierphase

Der zweite große Schwerpunkt ist kaum zu übersehen: Künstliche Intelligenz zieht sich durch Ausstellung und Konferenzprogramm. In Halle A3 bündelt Transform & Beyond bereits zum dritten Mal Lösungen rund um Dekarbonisierung, Smart Buildings, Digitalisierung, KI, Robotik und energiewirtschaftliche Quartierslösungen. Die Nachfrage nach Angeboten für intelligente Gebäude und Energieversorgung sei bereits vor der Messe besonders hoch, berichtet der Veranstalter.

Interessant ist dabei die Verschiebung der Fragestellung. Ging es vor wenigen Jahren noch darum, was KI in der Immobilienwirtschaft theoretisch leisten könnte, rücken 2026 Nutzen, Geschäftsmodelle und Regulierung in den Mittelpunkt.

So beschäftigt sich die Transform & Beyond Stage mit der Frage „Werthebel KI?“ und damit, wo KI im Asset- und Property Management tatsächlich messbare Mehrwerte erzeugt – und wo die Erwartungen möglicherweise größer sind als der praktische Nutzen. Gleichzeitig thematisiert das Panel „AI Act meets Real Estate“ die regulatorischen Risiken, die mit dem Einsatz von KI bei Bewirtschaftung, Bewertung oder Kommunikation entstehen.

Daneben wird KI sehr konkret: von automatisierter Dokumentenanalyse und Ausschreibungen über Standortanalysen bis zum datenbasierten Gebäudebetrieb. Die Guided Tours durch Transform & Beyond greifen entsprechend Themen wie Smart Buildings & Automation, Energy Efficiency & Decarbonization, Digital Data Management & Reporting, Circular Economy sowie AI for Planning & Construction auf. Mehr als 60 Aussteller sollen in diesem Bereich vertreten sein.

Für die Branche könnte dies ein entscheidender Entwicklungsschritt sein: Technologie wird nicht länger als eigenes PropTech-Segment behandelt, sondern wandert zunehmend in das operative Kerngeschäft von Eigentümern, Asset Managern, Planern und Betreibern.

Wohnen: Zwischen Regulierung, Kosten und Bestand

Kaum ein Thema dürfte in München emotionaler diskutiert werden als das Wohnen. Das Format Flexible Housing – Opportunities next door in Halle B3 widmet sich veränderten Lebensmodellen, demografischem Wandel, Migration und Ressourcenknappheit. Der Ausstellungsteil wird durch ein eigenes Forum ergänzt, in dem bezahlbares, ressourcenschonendes und flexibles Wohnen diskutiert wird.

Das Konferenzprogramm zeigt allerdings, wie weit die Diskussion inzwischen über Neubaukonzepte hinausgeht. Gleich am ersten Messetag soll die Mietrechtsreform 2026 zum Thema werden. Im Mittelpunkt stehen unter anderem Mietpreisbremse, Indexmieten, möbliertes Vermieten und der Konflikt zwischen Mieterschutz, Investitionsbereitschaft und steigenden Sanierungskosten.

Mindestens ebenso relevant für Planer und Bestandshalter dürfte die Frage sein, wie vorhandene Gebäude besser genutzt werden können. Unter der Überschrift „Lebensraum statt Leerstand“ diskutiert das Programm die Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Die Hindernisse sind bekannt: Baurecht, Brand- und Schallschutz, Gebäudetechnik und Wirtschaftlichkeit. Gleichzeitig kann Konversion Flächen mobilisieren, ohne komplett neu bauen zu müssen, und damit Ressourcenverbrauch und Entwicklungszeiten reduzieren.

Am dritten Messetag rückt schließlich die strategische Bestandsentwicklung in den Mittelpunkt. Dabei geht es um die Frage, wie Sanierung, ESG-Anforderungen, Finanzierung und Werterhalt zusammengebracht werden können. Der Bestand wird damit auch 2026 eines der entscheidenden Schlachtfelder der Transformation bleiben.

Dekarbonisierung wird zur Frage der Wirtschaftlichkeit

Eng damit verbunden ist die Dekarbonisierung. Die Decarb Arena innerhalb von Transform & Beyond beschäftigt sich mit klimaneutralen Projekten und der Modernisierung des Gebäudebestands.

Neu ist weniger das Ziel als der zunehmende ökonomische Druck hinter dem Thema. Klimarisiken, Energieverbrauch und regulatorische Anforderungen haben direkte Folgen für Finanzierung, Versicherbarkeit, Bewertung und Exit-Fähigkeit von Immobilien. Im Konferenzprogramm wird beispielsweise diskutiert, wie sich physische Risiken durch Hochwasser, Starkregen, Hitze oder Sturm objektgenau erfassen und in Portfolioentscheidungen integrieren lassen.

Damit verschiebt sich auch die ESG-Debatte: weg von abstrakten Nachhaltigkeitszielen, hin zur Frage, welche Investitionen den Wert und die Finanzierbarkeit eines Gebäudes tatsächlich sichern.

Innenstädte suchen nach einer neuen Funktion

Eine weitere Baustelle der Branche bleibt der Handel. Die Grand Plaza in Halle B3 bringt Handelsunternehmen, Investoren, Projektentwickler und Kommunen zusammen. Auf der Bühne stehen die Transformation der Innenstädte und neue Handelskonzepte im Mittelpunkt.

Die Fragestellung ist grundlegender geworden. Es geht nicht mehr allein darum, wie sich Frequenz in Einkaufsstraßen steigern lässt. Leerstände, ehemalige Warenhäuser und veränderte Konsumgewohnheiten erzwingen vielerorts eine Neuinterpretation der Innenstadt. Mixed Use, Gastronomie, Freizeit, Kultur, Dienstleistungen und Wohnen gewinnen gegenüber dem klassischen Einzelhandel an Bedeutung.

Das Programm fragt entsprechend: „Was macht unsere Innenstädte in Zukunft wieder attraktiv?“ Am dritten Messetag wird zudem diskutiert, wie stark erlebnisorientierte Nutzungen wie Gastronomie und Freizeit die Rolle klassischer Handelsstandorte verändern.

Neun Bühnen – ein Spiegel der Branchenthemen

Das Konferenzprogramm ist in diesem Jahr besonders breit angelegt. Auf der Programmseite führt die Messe neun Bühnen sowie zahlreiche weitere Konferenzräume auf. Neben Investment Forum, Asset Class Forum, Grand Plaza Stage, Tech Talk Stage, Decarb Arena und Transform & Beyond Stage gehören Flexible Housing und InfrastructureNow zu den prägenden Formaten. Neu hinzu kommt in Halle C1 eine Urban Future Stage für Zukunftsthemen der Branche.

Im Investment Forum reicht das Spektrum von klassischen Investitionsstrategien über Wohnen, nachhaltige Finanzierung und Klimarisiken bis zu KI, Datenzentren, Kryptowährungen, Geopolitik und internationalen Marktvergleichen. Das Asset Class Forum konzentriert sich unter anderem auf Büro, Hotel und Logistik. Die Tech Talk Stage, die 2026 erstmals in Halle B2 angesiedelt ist, bietet Unternehmen und Start-ups kurze Präsentationsformate zu Digitalisierung, ESG und neuen Produkten.

Am Mittwoch richtet sich der Blick zudem auf den Nachwuchs. Beim CareerDay geht es unter anderem um die Frage, welche Kompetenzen die Immobilienwirtschaft künftig benötigt – von Bestandsentwicklung über Digitalisierung und Innovation bis zu Facility und Property Management.

Messe als Seismograf des Wandels

Was also ist von der Expo Real 2026 zu erwarten? Vermutlich keine Euphorie. Dafür sind Finanzierung, Baukosten, Regulierung und geopolitische Lage zu unsicher. Die jüngsten Investmentzahlen geben jedoch Anlass zu vorsichtigem Optimismus. Kapital ist wieder vorhanden – es sucht nur sehr viel genauer nach Qualität, Cashflow und Zukunftsfähigkeit.

Und genau hier verändert sich die Definition einer guten Immobilie. Lage und Mietvertrag bleiben wichtig. Hinzu kommen jedoch Energieversorgung, Klimarisiko, Datenqualität, technische Adaptionsfähigkeit und das infrastrukturelle Umfeld. Immobilien, Infrastruktur und Technologie wachsen damit zunehmend zusammen.

Dass die Messe ihren Fokus in diesem Jahr ausgerechnet um investierbare Infrastruktur erweitert und gleichzeitig KI, Dekarbonisierung und flexible Nutzungskonzepte stärker in den Mittelpunkt stellt, ist deshalb folgerichtig. Es wird auf der Expo Real weniger darum gehen, wie die Immobilienwelt wieder so werden könnte wie vor der Krise. Spannender dürfte die Frage sein, wie sie nach der Krise aussehen wird.