Sonnige Tage, verhaltene Aussichten

Ein blau-graues Anzugmeer in der Eingangshalle West und zwischen den Hallen A1 und B1 und gut besuchte Messestände und Menschen im Gespräch: Äußerlich präsentierte sich die Expo Real in dieser Woche weitgehend wie gewohnt. Mit 1.777 Ausstellern aus 37 Ländern und mehr als 42.000 Teilnehmerinnen und Teilnehmern aus 74 Ländern verzeichnete die Messe sogar ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr. 2025 waren 1.742 Aussteller und rund 42.000 Teilnehmer registriert worden.

Die offiziellen Zahlen und die subjektiven Eindrücke gingen allerdings nicht immer zusammen: Manche Messebesucher hatten trotz der höheren Teilnehmerzahl den Eindruck, dass es in den Hallen weniger voll war als in früheren Jahren. So kommentierte ein Teilnehmer seinen Messebesuch mit den Worten „Auch twentysix wird das nix“, und stellte vorsorglich auch das kommende Jahr infrage. Andere äußerten sich differenzierter und beschrieben eine Branche, die sich mit den schwierigen Marktbedingungen inzwischen arrangiert habe, nüchterner kalkuliere und wieder gezielter nach Chancen suche.

Dass die Zurückhaltung mehr als ein subjektiver Eindruck ist, zeigt der bereits vor der Messe veröffentlichte Trendindex der Expo Real. In der Befragung von 430 Ausstellern und Besuchern beurteilten 40 % die Marktlage als zurückhaltend oder sehr zurückhaltend. Ein Jahr zuvor waren es lediglich 22 % gewesen. Der Anteil der Optimisten sank gleichzeitig von 44 auf 25 %. Die Krise ist also nicht vorbei.

Auch wenn sich am Investmentmarkt erste Anzeichen einer Belebung zeigen, bleibt die wirtschaftliche Lage für viele Unternehmen angespannt. Hohe Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen, regulatorische Anforderungen und die weiterhin bestehende Kluft zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen bremsen neue Projekte und Transaktionen.

Insbesondere Projektentwickler stehen unter Druck. Vorhaben, die unter anderen Zins- und Kostenbedingungen kalkuliert wurden, lassen sich vielfach nicht mehr wirtschaftlich umsetzen. Gleichzeitig erschweren zurückhaltende Kreditgeber und institutionelle Investoren die Finanzierung neuer Projekte. Entsprechend nüchtern fielen viele Gespräche aus. Der Wunsch nach einer nachhaltigen Markterholung war überall präsent, belastbare Anzeichen für einen breiten Aufschwung dagegen weniger. Wie so oft scheint es also, dass die Stimmung besser ist als der Markt.

Das bedeutet allerdings nicht, dass es an Zuversicht fehlte. Gerade die persönlichen Rückblicke vieler Besucher und Aussteller zeigen, dass eben auch konstruktive Gespräche, neue Kontakte und konkrete Projektansätze die Expo Real prägten. Die Bereitschaft zur Zusammenarbeit scheint vorhanden, selbst wenn sich daraus nicht unmittelbar neue Geschäfte ergeben.

Neue Hoffnungsträger: Infrastruktur, Bestand und KI

Inhaltlich rückten in diesem Jahr verstärkt Geschäftsfelder in den Mittelpunkt, die über die klassische Immobilienentwicklung hinausgehen. Mit dem neuen Bereich „InfrastructureNow“ widmete sich die Expo Real erstmals ausdrücklich der investierbaren Infrastruktur. Energieversorgung, Netze, Rechenzentren, soziale Infrastruktur und Verteidigung eröffneten zusätzliche Perspektiven für Investoren und Projektentwickler.

Die Verbindung von Immobilien und Infrastruktur ist dabei keineswegs nur ein neues Anlagethema. Insbesondere bei Stadt- und Quartiersentwicklungen wird die gemeinsame Betrachtung von Wohnen, Mobilität, Energieversorgung und sozialer Infrastruktur immer wichtiger. Auch die öffentliche Hand wurde in den Gesprächen als bedeutender Auftraggeber und Partner wahrgenommen.

Daneben blieb der Wohnungsbau ein zentrales Thema. Bundesbauministerin Verena Hubertz diskutierte mit Vertretern der Branche über Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum trotz hoher Kosten und langwieriger Genehmigungsverfahren zu schaffen. Serielles und modulares Bauen, Aufstockungen, Umnutzungen und eine effizientere Flächennutzung gehörten zu den diskutierten Lösungsansätzen. Wie schnell und in welchem Umfang diese umgesetzt werden können, bleibt allerdings offen.

Zunehmend richtet sich der Blick zudem auf den Gebäudebestand. Angesichts hoher Neubaukosten und des erheblichen energetischen und technischen Modernisierungsbedarfs gewinnen Sanierung, Umnutzung und die wirtschaftliche Optimierung bestehender Immobilien weiter an Bedeutung. Darin sehen viele Marktteilnehmer konkrete Chancen. Denn während Neuentwicklungen vielfach an Finanzierungshürden scheitern, entstehen durch die Transformation vorhandener Gebäude neue Aufgaben für Planer, Bauunternehmen, technische Dienstleister und Immobilienmanager.

Auch künstliche Intelligenz war eines der beherrschenden Zukunftsthemen. Im Bereich „Transform & Beyond“ präsentierten etablierte Unternehmen und PropTechs Anwendungen für Datenmanagement, Planung, Asset Management und Gebäudebetrieb. Dabei scheint die Diskussion zunehmend konkreter zu werden: Weniger allgemeine Technologieversprechen, mehr Fragen nach tatsächlichem Nutzen und wirtschaftlicher Umsetzbarkeit.

Allerdings wurde in den persönlichen Messebilanzen auch Kritik an den wiederkehrenden Diskussionen laut. Manche Paneldebatten, so eine zugespitzte Beobachtung, könnten ebenso gut aus dem Jahr 2016 stammen. Denn Themen wie Digitalisierung, Datenqualität und Zusammenarbeit beschäftigen die Immobilienwirtschaft schließlich nicht erst seit gestern. Und sie werden es auch weiterhin tun.

Zusammenarbeit statt Silodenken

Gerade an den Schnittstellen zwischen den verschiedenen Disziplinen der Immobilienwirtschaft wurde deutlich, dass viele Herausforderungen nicht allein durch neue Technologien zu lösen sind. In den Gesprächen zwischen Property Management, Facility Management und Technologieanbietern ging es vielfach darum, Prozesse besser aufeinander abzustimmen und vorhandene Daten effektiver zu nutzen. Die Erkenntnis: Ohne funktionierende Zusammenarbeit und gemeinsame Ziele bleiben auch digitale Werkzeuge in ihrer Wirkung begrenzt.

Und noch immer erhielt der FM-Bereich auf der Messe weiterhin zu wenig Aufmerksamkeit. Dabei ist gerade das Wissen über den tatsächlichen Gebäudebetrieb entscheidend, wenn Immobilien langfristig wirtschaftlich, energieeffizient und zukunftsfähig bleiben sollen. Aber es bewegt sich langsam was, denn in vielen Panels war das FM nicht mehr nur Zaungast, sondern ein fester Diskussions-Bestandteil. So beispielsweise beim Panel der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Thema „Energieautarkie und Resilienz von Liegenschaften“. Hier ging es um gemeinsame Ansätze, Gebäude und technische Anlagen schneller widerstandsfähiger und unabhängiger zu machen. Oder auch beim Panel „Das Innenleben der Büroimmobilie: Mietvertrag, Cashflow, Rendite“ – hier stand die wirtschaftliche Bedeutung des Gebäudebetriebs im Mittelpunkt. Denn FM beeinflusst nicht nur Kosten, sondern auch Vermietbarkeit, Nutzerbindung und langfristigen Immobilienwert.
Es scheint also, dass die Grenzen zwischen den Disziplinen der Immobilienwirtschaft durchlässiger werden und bisherige Silos langsam aufbrechen.

Dass der Austausch über Branchengrenzen hinweg zunehmend wichtig wird, zeigte auch das DIGITALWERK-Festival im Umfeld der Messe. Unter dem Motto „Stillstand ist kein Konzept!“ kamen Vertreter aus Bauwirtschaft, Handwerk, Industrie, Immobilienwirtschaft, Energie, Mobilität und Facility Management zusammen. Die Botschaft vieler Diskussionen: Komplexe Projekte scheitern nicht zwangsläufig am technischen Können einzelner Beteiligter, sondern häufig an mangelnder Abstimmung und Zusammenarbeit. 

Auch bei der Vielfalt besteht Nachholbedarf

Neben den wirtschaftlichen Herausforderungen warf die Expo Real auch Fragen nach der Veränderungsfähigkeit der Branche selbst auf. Das Anzugmeer wurde in einem persönlichen Messerückblick zum Sinnbild für ein Problem, das die Immobilienwirtschaft schon länger begleitet: die geringe Präsenz von Frauen in Führungspositionen. Der kurz vor der Messe veröffentlichte „Female Board Report Real Estate 2026“ der Initiative FRAUEN !N FÜHRUNG (F!F) dokumentiert sogar einen Rückschritt. Der Frauenanteil in den Geschäftsführungen der 200 untersuchten Immobilienunternehmen sank von 18 auf 17,5 %. Von 103 Neuberufungen gingen lediglich 16 an Frauen. 115 der untersuchten Unternehmen haben keine einzige Frau in ihrer Geschäftsführung.

Die Zahlen sorgten auf der Messe für kritische Diskussionen. Zugleich berichteten Vertreterinnen der Initiative von positiven Gesprächen, neuen Kooperationen und wachsender Unterstützung für ihre Arbeit. Doch auch hier zeigt sich das zwiespältige Bild der Expo Real: Veränderung wird vielfach gefordert und diskutiert, in der Praxis kommt sie jedoch nur langsam voran.

Weniger Euphorie, mehr Realitätssinn

Was bleibt also von der Expo Real 2026? Es war keine große Aufbruchstimmung zu spüren. Die wirtschaftlichen Probleme der Branche sind weiterhin erheblich, und die Hoffnung auf eine schnelle Rückkehr zu früheren Marktverhältnissen scheint einer realistischeren Einschätzung gewichen zu sein. Doch wäre es falsch, die drei Messetage ausschließlich auf Krisenstimmung und Ernüchterung zu reduzieren, denn die gut besuchte Veranstaltung zeigte, dass der Bedarf an persönlichem Austausch nach wie vor groß ist und es auch bleibt. Uns natürlich bieten neue Geschäftsmodelle, Infrastrukturinvestitionen, die Transformation des Bestands und der Einsatz digitaler Technologien Perspektiven.

Auffällig war vor allem die unterschiedliche Wahrnehmung der Messe. Während manche Teilnehmer von fehlendem Aufbruch und fortgesetztem Stillstand berichteten, nahmen andere konkrete Projektansätze, neue Partnerschaften und Zuversicht aus München mit. Am Ende gehört wohl auch beides zum gegenwärtigen Bild der Immobilienwirtschaft. Und die Expo Real kann die Probleme der Branche nicht lösen. Sie hat aber gezeigt, wo die Herausforderungen liegen und welche Themen die nächsten Jahre bestimmen dürften.