Ganzheitliche Wasserstrategie
Die zunehmenden Auswirkungen des Klimawandels stellen auch Immobilienbetreiber vor neue Herausforderungen: Starkregenereignisse, längere Trockenperioden und sinkende Grundwasserspiegel erfordern ein Umdenken in der Gebäudetechnik und im Betrieb von Immobilien. Ein zukunftsfähiger Ansatz ist das Prinzip der „Schwammstadt“.
Ziel ist es, Niederschlagswasser nicht mehr schnellstmöglich abzuleiten, sondern es vor Ort zu speichern, zu nutzen und kontrolliert wieder in den natürlichen Wasserkreislauf zurückzuführen. Für Betreiber ergeben sich daraus nicht nur ökologische Vorteile, sondern auch konkrete wirtschaftliche und betriebliche Mehrwerte.
Kern des Schwammstadt-Prinzips ist die dezentrale Regenwasserbewirtschaftung. Durch Entsiegelung, Begrünung und technische Speicherlösungen wird Wasser zurückgehalten und bei Bedarf genutzt. Für Facility Manager bedeutet das vor allem: Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) muss integrativ geplant und betrieben werden. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Wasserhaushaltsbilanz. Sie stellt Niederschlag, Verdunstung, Abfluss und Speicherung gegenüber und dient als Planungs- und Steuerungsinstrument, um Abwassermengen zu reduzieren und den natürlichen Wasserhaushalt möglichst nachzubilden. Grundlage hierfür sind unter anderem die Regelwerke DWA A/M 102 sowie das Merkblatt DWA M 102.
Ein besonders wirkungsvolles Instrument ist die Regenwassernutzung. Sie reduziert nicht nur die Belastung der Kanalisation, sondern senkt auch Betriebskosten, etwa für die Bewässerung von Außenanlagen. Wie dies im Bestand erfolgreich umgesetzt werden kann, zeigt das bereits in Betrieb befindliche E-Center in Offenburg. Dort erfolgt die Bewässerung der Außenflächen über zwei unterirdische Regenwasserzisternen mit jeweils 40.000 l Fassungsvermögen. Das gespeicherte Wasser wird bedarfsgerecht eingesetzt und trägt so zur Ressourcenschonung und zur Stabilisierung des Mikroklimas bei. Für Facility Manager ergibt sich daraus eine klare Handlungsempfehlung: Regenwassernutzungsanlagen sollten frühzeitig in Betriebskonzepte integriert und regelmäßig gewartet werden, um langfristig effizient zu funktionieren.
Auch die 15.000 Einwohner-Gemeinde Neustadt an der Donau hat sich auf den Weg gemacht, ihre Infrastruktur klimaresilient umzubauen: In den vergangenen Jahren wurden zugleich zahlreiche zukunftsweisende Projekte angestoßen – angefangen beim Hochwasserschutz über die barrierefreie Umgestaltung der Innenstadt bis hin zu Planungen für eine CO2-neutrale Wärmeversorgung. Vor zwei Jahren fiel der Startschuss für ein weiteres ambitioniertes Vorhaben: Die grundlegende Sanierung der Verkehrsflächen samt unterirdischer Infrastruktur im historischen Stadtkern. Unter anderem mussten der Straßenbelag und Teile des Mischwasserkanals erneuert, das Fernwärmenetz erweitert und Glasfaser- und Straßenbeleuchtungskabel verlegt werden.
Betriebssicherheit durch Wartung und Normenkonformität
Neben der Nutzung spielt auch die Speicherung eine zentrale Rolle. Unterirdische Zisternen bieten hier entscheidende Vorteile: Sie sparen Fläche, schützen das Wasser vor Verdunstung und Temperaturschwankungen und ermöglichen eine konstante Verfügbarkeit. Für den Betrieb ist insbesondere auf die regelmäßige Inspektion von Filtern, Pumpen und Steuerungseinheiten zu achten. Die einschlägigen Normen wie DIN EN 16941-1 und DIN 1989-100 geben klare Vorgaben für Planung, Einbau und Wartung. Wichtig ist zudem die klare Trennung von Trink- und Regenwassersystemen, um hygienische Risiken auszuschließen.
Versickerung als Entlastung für Infrastruktur und Budget
Ergänzend zur Nutzung gewinnt die Versickerung von Niederschlagswasser an Bedeutung. Wo es die Bodenverhältnisse zulassen, sollte Regenwasser direkt vor Ort versickert werden. Dies entlastet die öffentliche Entwässerung und fördert die Grundwasserneubildung. Für Facility Manager bedeutet das, Versickerungsanlagen wie Mulden, Rigolen oder durchlässige Beläge in die Betriebsstrategie einzubeziehen und deren Funktionsfähigkeit regelmäßig zu überprüfen. Grundlage hierfür sind unter anderem die Vorgaben des Arbeitsblatts DWA A 138.
Verdunstung und Begrünung gezielt nutzen
Ein weiterer Baustein nachhaltiger Gebäudetechnik ist die gezielte Erhöhung der Verdunstung. Dach- und Fassadenbegrünungen leisten hierzu einen wichtigen Beitrag. Sie speichern Regenwasser, verzögern den Abfluss und verbessern durch Verdunstungskühlung das Mikroklima. Während Intensivbegrünungen höhere Anforderungen an Pflege und Bewässerung stellen, bieten Extensivbegrünungen eine wartungsärmere Alternative. Für den Betrieb sind regelmäßige Kontrollen der Vegetation, der Entwässerungseinrichtungen und der Substratschichten entscheidend. Die FLL-Richtlinien liefern hierfür praxisnahe Vorgaben.
Nachhaltige Gebäudetechnik
Das E-Center in Offenburg zeigt, wie sich Regenwassermanagement und nachhaltige Gebäudetechnik ganzheitlich verbinden lassen. Neben der Regenwassernutzung setzt der Markt auf ein umfassendes Energiekonzept: Eine Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel, Betonkerntemperierung, eine Photovoltaikanlage mit 800 kWp sowie energieeffiziente Kälte- und Beleuchtungssysteme reduzieren den Energieverbrauch deutlich. Ergänzt wird dies durch ein Energiemanagementsystem, das den Betrieb kontinuierlich überwacht und optimiert. Der Mehrwert: Die Kombination aus Wasser- und Energiemanagement ermöglicht nicht nur nachhaltigen Betrieb, sondern auch eine langfristige Senkung der Betriebskosten.
Außenanlagen als Teil der technischen Strategie
Auch die Gestaltung der Außenanlagen zahlt auf das Gesamtkonzept ein. Begrünte Flächen, Bäume und durchlässige Beläge fördern die Verdunstung und verbessern das Mikroklima. Gleichzeitig können Wurzelkammersysteme die Entwicklung von Stadtbäumen unterstützen und als zusätzlicher Retentionsraum dienen. Für Betreiber bedeutet das: Die Pflege der Außenanlagen ist integraler Bestandteil der technischen Instandhaltung und sollte entsprechend berücksichtigt werden.
Fazit
In der Praxis zeigt sich, dass nachhaltige Regenwasserbewirtschaftung nur dann dauerhaft funktioniert, wenn Planung, Betrieb und Instandhaltung eng verzahnt sind. Regelmäßige Wartung, Monitoring und die Einhaltung technischer Regelwerke sind entscheidend für die Betriebssicherheit und Effizienz der Anlagen. Gleichzeitig eröffnen sich für Facility Manager neue Möglichkeiten, aktiv zur Klimaanpassung beizutragen und Gebäude wirtschaftlich sowie zukunftssicher zu betreiben.
Die Integration von Regenwassernutzung, Versickerung und Begrünung in die Gebäudetechnik ist damit weit mehr als ein ökologisches Zusatzfeature. Sie entwickelt sich zu einem zentralen Baustein moderner Facility-Management-Strategien – mit direktem Nutzen für Betriebskosten, Werterhalt und Nachhaltigkeit von Immobilien.
Schwammstadt pragmatisch umsetzen:
Der Klimawandel bringt mehr Starkregenereignisse und zugleich längere Trockenphasen mit sich. Um Städte sowohl vor Überschwemmungen zu schützen als auch gegen Hitzestress zu wappnen, hat sich das Schwammstadt-Prinzip bewährt. Der Anbieter ACO beispielsweise hat mit „ACO WaterCycle“ ein modulares System entwickelt, das Schwammstadt-Elemente skalierbar und praxistauglich in die urbane Infrastruktur integriert – flexibel kombinierbar für den schrittweisen Ausbau oder als ganzheitliche Lösung.
Die Systemkette umfasst alle Funktionen eines klimaangepassten Regenwassermanagements: Regenwasser aufnehmen, reinigen, speichern und wieder nutzbar machen (collect, clean, hold, reuse). Dank des kompakten Aufbaus lassen sich die Module ohne größeren Aufwand in die bestehende unterirdische Bausubstanz einfügen – auch dort, wo Gas-, Wasser- und Internetleitungen bereits dicht nebeneinander verlaufen.
