Betreiber erschließen neue Märkte mutiger als Investoren

Engel & Völker: Neuer Sentiment Report Hotelmarkt Deutschland 

Hotelbetreiber und Investoren sehen die Stimmung am Hotelimmobilienmarkt weiterhin positiv. Aufgrund einer steigenden Produktknappheit insbesondere in den Top-7 haben sich aber im Vergleich zum vergangenen Jahr die Investmentaktivitäten innerhalb der unterschiedlichen Städtetypen weiter verschoben. Investoren scheuen im Gegensatz zu Betreibern jedoch noch die flächendeckende Investition in C-Städten. Das zeigt die diesjährige Hotelmarktumfrage, die Rueckerconsult im Auftrag von Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC) unter rund 150 nationalen und internationalen Hotelbetreibern sowie Investoren durchgeführt hat. „Trotz der optimistischen Gesamteinschätzung sehen die Branchenexperten in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie einem wachsenden Delta zwischen Mieteinnahmen und Baukosten sowie im Abschwung der globalen Wirtschaft die größten Marktrisiken“, erklärt Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter der EVHC. Weitere Preissteigerungen erwarten Investoren insbesondere in B- und C-Städten, in den A-Städten zeigt die Befragung ein geteiltes Bild. Hotelbetreiber wiederum befürchten durch Angebotsüberkapazitäten negative Auswirkungen. Des Weiteren seien die Ertragspotenziale durch Angebotszuwächse und Expansionsdruck der Hotelgesellschaften gefährdet.

Anleger und Betreiber investieren vermehrt in kleineren Städten und richten ihre Expansionsabsichten in Metropolen zurückhaltender aus. Während im vergangenen Jahr sowohl Hotelbetreiber als auch Anleger überwiegend höhere Investitionsaktivitäten in den Top-7 sowie in B-Städten planten, liegt der zukünftige Schwerpunkt auf konstanter Aktivität. So plant die Mehrheit der befragten Investoren (46 %) und Hotelbetreiber (41 %) gleichbleibende Investitionen in den Top-7. Ähnlich sieht es mit 33 % bei den Investoren und 42 % bei den Hotelbetreibern in B-Städten aus. Demgegenüber gaben 30 Prozent der Betreiber an, eine höhere Aktivität in C-Städten zu verfolgen. Investoren schätzen Investitionstätigkeiten in C-Städten jedoch deutlich konservativer ein. „Der dezentrale Hotelstandort Deutschland ist für Hotelgesellschaften und Investoren gleichermaßen attraktiv. Unsere Befragung hat gezeigt, dass Betreiber in kleineren Märkten derzeit expansiver unterwegs sind als der Großteil der Investmentgesellschaften“, erläutert Matthias Hautli, Director von Engel & Völkers Hotel Consulting.

Eine deutliche Mehrheit der befragten Investoren (78 %) gibt an, eine Produktknappheit in deutschen Metropolen wahrzunehmen. In B-Städten identifizieren immerhin noch 45 % einen Angebotsmangel. Das ist im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung um fünf Prozentpunkte. In C-Städten hingegen erkennt die Mehrheit der Befragten (56 Prozent) keinen Produktmangel. Trotz des wahrgenommenen Angebotsmangels auf dem Hotelimmobilienmarkt in deutschen Metropolen geht gerade einmal jeder zweite befragte Investor davon aus, dass die Preise in den Top-7-Städten ihr Allzeithoch noch weiter steigern werden. Im vergangenen Jahr waren es sogar nur 36 %. Für B-Städte prognostizieren dagegen knapp 59 % der befragten Investoren weiter steigende Preise, was einem Plus von neun Prozentpunkten im Vergleich zu 2018 entspricht. Für C-Städte kalkulieren 50 % mit zunehmenden Kaufpreisen für Hotels. Das ist ein Minus von sieben Prozentpunkten im Vorjahresvergleich.

Betreiber und Investoren schätzen Marktpotenziale unterschiedlich ein

Einen wesentlichen Unterschied zwischen Hotelbetreibern und Hotelinvestoren zeigt das Umfrageergebnis bei der Potenzialeinschätzung von Standort und Hotelsegment. Im Hinblick auf die Rendite-Potenziale schätzen Investoren vor allem Luxushotels in A-Städten positiv ein. „Das kann auf die starke Wertsteigerung von Trophy Assets zurückgeführt werden“, erläutert Andreas Ewald. Betreiber von Hotelimmobilien hingegen erwarten laut Umfrageergebnis höhere Potenziale am anderen Ende der Skala. Sie sehen Budgethotels als profitabelste Anlage. Die Meinung zwischen Betreiber und Investoren geht auch bei der Bewertung der Angebotsüberkapazität auseinander: Während 90 Prozent der Hotelbetreiber Angebotsüberkapazitäten als potenzielles Risiko wahrnehmen, schätzen lediglich 51 % der Investoren diesen Aspekt als risikoreich ein.

Etablierung der Services Apartments

Gewerbliche Wohnkonzepte an der Schnittstelle zwischen Wohnen und Hotel, sogenannte Serviced Apartments, bewerten die befragten Hotelbetreiber mit großer Mehrheit als mittlerweile am Hotelmarkt etabliert (70 %) sowie als attraktives Betriebskonzept (81 %). Während im vergangenen Jahr noch 78 % der Betreiber davon ausgehen, dass Serviced Apartments die Wettbewerbssituation am Hotelmarkt verschärfen werden, bestätigen dies in diesem Jahr nur noch 64 % der Umfrageteilnehmer. Für knapp drei Viertel (72 %) der Investoren sind gewerbliche Wohnkonzepte eine ernstzunehmende Alternative zu klassischen Hotelinvestments. Im Vergleich zum Vorjahr gab es hier eine Steigerung um fünf Prozentpunkte (Vorjahr 67 %). Dementsprechend hat sich auch die Sicht auf das Renditepremium im Vergleich zum Vorjahr gewandelt. 40 % der Investoren geben an, mit Serviced Apartments im Vergleich zu Hotels ein Renditepremium erzielen zu können.

Betreiber sind bei Umsetzung der Portfolioerweiterung flexibel

Aufgrund der Produktknappheit werden von Betreibern weiterhin alle Expansionsstrategien verfolgt. Die Übernahme von Betreiberplattformen oder Bestandshotels, Projektentwicklungen und Konversionen in andere Nutzungen wie beispielsweise Büroimmobilien werden von den befragten Betreibern in der Priorisierung als etwa gleich wichtig für die Expansion beziehungsweise das Wachstum angesehen. Eine höhere beziehungsweise gleichbleibende Aktivität am Markt ist laut Umfrageergebnis für Hotelbetreiber vor allem in B-Städten interessant (86 %). Zudem planen 37 % der befragten Hotelbetreiber eine Verlagerung in kleinere Märkte. Demgegenüber planen über die Hälfte der Investoren trotz der Hochpreisphase weiterhin Zukäufe. Im Vergleich zum Vorjahr können sich Investoren jedoch Portfoliobereinigungen (28 %) vorstellen. Bestandsoptimierungen werden von 17 % der Befragten angestrebt.

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