Digitales Monitoring trifft FM-Kompetenz

Das Ensemble umfasst sieben Gebäude und verbindet zeitgenössische Architektur mit denkmalgeschützter Substanz sowie dem Altstadtensemble. Die Gesamtmietfläche liegt bei rund 43.300 m² inklusive der Wohnungen, die im Zuge der Entwicklung ebenfalls errichtet wurden. Von Dr. Sasse bewirtschaftet werden rund 34.000 m² Nutzungsfläche in den Bereichen Büro, Einzelhandel und Gastronomie. Davon entfallen rund 18.000 m² auf Büroflächen, mehr als 15.500 m² auf Einzelhandel sowie etwa 470 m² auf Gastronomie. Für den Gebäudebetrieb bedeutet das unterschiedliche Nutzungsprofile, hohe Komfortanforderungen, wechselnde Mieterausbauten und komplexe technische Anlagen. Genau an dieser Schnittstelle zeigen Siemens und die Dr. Sasse Gruppe, wie sich Bestandsimmobilien mithilfe digitaler Gebäudetechnik, kontinuierlicher Datenauswertung und operativer FM-Kompetenz effizienter betreiben lassen.

Partnerschaft mit Praxisbezug

Die Hofstatt war der Startpunkt für die Partnerschaft zwischen Siemens und Dr. Sasse. Beide Unternehmen verbinden dabei unterschiedliche Kompetenzen: Siemens bringt als Technologiepartner die Gebäudeleittechnik, die IoT-Plattform Building X sowie Know-how in Konnektivität, Datenverarbeitung und KI-gestützten Anwendungen ein. Dr. Sasse steht als Facility-Management-Dienstleister für Betreiberkompetenz, operative Erfahrung und Branchenwissen im laufenden Gebäudebetrieb. Laut Infomaterial ist die Partnerschaft als digitale Vertriebspartnerschaft angelegt; Dr. Sasse verfügt dabei über den Gold-Partner-Status im Siemens-Partnerprogramm. Ziel ist ein ganzheitliches Lösungsportfolio für einen energie- und kosteneffizienten Gebäudebetrieb.

Die Zusammenarbeit von Dr. Sasse mit der Hofstatt reicht bis in die Bauphase zurück: Reinigung und Hausmeisterservices erbringt das Unternehmen bereits seit 2012, das technische Gebäudemanagement kam 2020 hinzu. Damit kennt der Dienstleister nicht nur die heutigen Betriebsanforderungen, sondern auch die Entwicklung des Objekts über viele Jahre hinweg.

Für Eigentümer, Mieter, Betreiber und Technikanbieter entstehen daraus unterschiedliche Mehrwerte. Eigentümer Quantum wurde frühzeitig eingebunden, wenn es um Investitionen in neue oder zu erneuernde Technik ging. Für die Mieter steht vor allem ein verlässlicher, komfortabler Betrieb im Vordergrund. Für Dr. Sasse bedeutet die digitale Betriebsunterstützung mehr Transparenz und bessere Steuerungsmöglichkeiten im Alltag. Siemens wiederum kann zeigen, wie sich Building X und die vorhandene Gebäudeleittechnik in einem komplexen Bestandsobjekt praktisch einsetzen lassen.

Bestandstechnik als ­Ausgangspunkt

Die Hofstatt ist kein Neubauprojekt auf der grünen Wiese, sondern ein seit mehr als zehn Jahren betriebenes Quartier mit gewachsener technischer Infrastruktur. Gerade die Verbindung aus historischer Substanz, Neubauten, öffentlicher Passage, Retail-, Büro- und Wohnnutzungen macht den Betrieb anspruchsvoll. Die Immobilie steht damit exemplarisch für viele innerstädtische Bestandsobjekte, bei denen Nutzungsmix, Komfortanforderungen, Energieeffizienz und technische Verfügbarkeit dauerhaft zusammengeführt werden müssen.

Die Gebäudeleittechnik in der Hofstatt stammt von Siemens. Im aktuellen Lösungskonzept wird die Datendurchgängigkeit von der Feldebene bis zur Plattform beschrieben: Auf der Feldebene geht es unter anderem um Automation, Einzelraumregelung sowie HLK, Licht und Beschattung. Auf der Managementebene kommt Desigo CC zum Einsatz, unter anderem für bedarfsgerechte Regelung, Energieeffizienz, Kostenoptimierung sowie Alarm- und Störmeldungen. Ergänzt wird dies durch Cloud-Funktionen für Energiedatenmonitoring, technisches Monitoring, Anomalieerkennung sowie weitere Betriebs- und Kostenoptimierung.

Derzeit nutzt Dr. Sasse 952 Datenpunkte im Navigator. Sie umfassen die gesamte Lüftungs-, Kälte- und Wärmeversorgung der Hofstatt, allerdings ohne Zählerdaten und damit ohne vollständiges Energiedatenmanagement. Für die Projektverantwortlichen ist die technische Datenbasis damit weitgehend ausgebaut: Zusätzliche Datenpunkte oder weitere Technik sind aktuell nicht vorrangig erforderlich. Entscheidend ist nun, die vorhandene Transparenz im täglichen Betrieb konsequent zu nutzen und die Energieeffizienz dauerhaft auf einem hohen Niveau zu halten.

FM-Dienstleistungen auf mehreren Ebenen

Der Leistungsumfang von Dr. Sasse als FM-Dienstleister in der Hofstatt umfasst mehrere Ebenen des Gebäudebetriebs. Dazu gehört die Reinigung der Allgemeinflächen; einzelne Shops werden zusätzlich als Sonderleistung betreut. Im technischen Gebäudemanagement übernimmt Dr. Sasse die Wartung der zentralen Anlagen bis zur Schnittstelle beziehungsweise bis zum Mieterübergabepunkt. Teilweise werden auch Wartungsleistungen innerhalb von Mietflächen erbracht – entweder mit Nachunternehmern oder in Eigenleistung.

Damit ist der Dienstleister sowohl in den alltäglichen Betrieb als auch in technische Schnittstellenthemen eingebunden. Gerade in einem Mixed-Use-Quartier wie der Hofstatt ist das entscheidend, weil Mieterwechsel, Mieterausbauten und unterschiedliche Nutzungsprofile unmittelbare Auswirkungen auf Anlagenbetrieb, Komfort, Energieverbrauch und Wartungsorganisation haben können.

Vom Monitoring zur konkreten Maßnahme

Der eigentliche Nutzen entsteht nicht allein durch Daten, sondern durch deren Bewertung und Umsetzung im Betrieb. Genau hier liegt der Kern der Zusammenarbeit von Siemens und Dr. Sasse: Die Plattform Building X macht Auffälligkeiten sichtbar, der Betreiber ordnet sie ein und leitet daraus konkrete Maßnahmen ab.

Ein anschauliches Beispiel stammt aus dem Retailbereich der Hofstatt. Nach einem Mieterwechsel lief eine Lüftungsanlage über Wochen hinweg durch. Im laufenden Betrieb wäre ein solcher Zustand leicht unbemerkt geblieben. Die Auswertung der Gebäudeleittechnik brachte die Abweichung jedoch ans Licht, sodass der Missstand schnell behoben werden konnte. Im Infomaterial wird ein vergleichbarer Fall beschrieben: Ein Abluftventilator lief in Volllast, obwohl dies für den betroffenen Bereich unplausibel war. Als Mehrwert werden eine jährliche Energieeinsparung von mehr als 7.000 Euro sowie reduzierter Anlagenverschleiß genannt. Die Maßnahme wurde umgesetzt.

Ein weiteres Beispiel betrifft das Kältesystem. Eine schlechte Systemspreizung führte hier zu ungünstigen Regelmöglichkeiten und erhöhtem Energiebedarf. Als mögliche Ursachen wurden hy­draulische Probleme sowie Einflüsse aus Mieterausbauten identifiziert.

Die Analyse machte deutlich, dass sich durch eine bedarfsgerechtere Anlagenfahrweise und Optimierung der Pumpenleistung Einsparungen von mehr als 50.000 Euro pro Jahr erzielen lassen. Darüber hinaus wurde ein weiteres Potenzial bei der Reduktion der Anschlussleistung identifiziert. Im Material wird hierfür ein mögliches Einsparpotenzial von mehr als 255.000 Euro pro Jahr genannt, allerdings ausdrücklich vorbehaltlich einer detaillierten und iterativen Prüfung.

Neue Anforderungen an den Dienstleister

Für Dr. Sasse verändert ein solches datenbasiertes Arbeiten auch die Anforderungen an die eigene Organisation. Die Bewirtschaftung eines intelligenten und zunehmend autonomen Gebäudes verlangt nicht nur technisches Know-how, sondern auch die Fähigkeit, Daten richtig zu interpretieren, Prioritäten abzuleiten und Maßnahmen sicher umzusetzen. Das betrifft nicht allein die Techniker vor Ort, sondern auch weitere Servicekräfte, die im Gebäude tätig sind.

Besonders relevant wird dabei das Thema Sicherheit. „Das Thema Cybersecurity ist und wird insgesamt immer wichtiger für uns“, betont Dr. Christine Sasse. Siemens unterstützt die Nutzung von Building X deshalb mit entsprechenden Schulungen. Ziel ist, dass die Plattform im Alltag optimal eingesetzt wird und sicherheitsrelevante Aspekte im Umgang mit Daten, Schnittstellen und Systemzugängen berücksichtigt werden. Entscheidend ist dabei nicht nur die Technik, sondern auch das Mindset – auf Dienstleisterseite ebenso wie beim Kunden.

Damit verschiebt sich auch das Kompetenzprofil im Facility Management. Neben klassischer Betreiberverantwortung, Wartung und Servicequalität treten Datenverständnis, digitale Prozesssicherheit und der sichere Umgang mit vernetzten Systemen. Für Dr. Sasse ist dies auch deshalb relevant, weil das Unternehmen sein Leistungsspektrum erweitert hat und inzwischen neben dem klassischen Gebäudebetrieb auch Dienstleistungen wie Bauen im Bestand anbietet. Gerade bei Mieterausbauten, Umnutzungen oder technischen Anpassungen zeigt sich, wie wichtig die Verbindung von operativer Erfahrung, technischer Dokumentation und digitaler Transparenz ist.

Weniger Beschwerden, stabilerer Betrieb

Seit Einführung von Building X gibt es nach Angaben aus dem Projektumfeld kaum noch Beschwerden von Mieterseite. Die Technik erfüllt damit das, was Mieter im Alltag erwarten: Sie funktioniert zuverlässig. Für den Betreiber bedeutet das weniger Reibungsverluste, bessere Nachvollziehbarkeit und eine frühere Erkennung ineffizienter Betriebszustände. Für den Eigentümer zahlt dies auf Energieeffizienz, Werterhalt und Betriebssicherheit ein.

Die Hofstatt zeigt damit exemplarisch, dass digitale Betriebsoptimierung im Bestand nicht zwingend mit großen baulichen Eingriffen beginnen muss. Oft geht es zunächst darum, vorhandene Technik besser sichtbar zu machen, Datenpunkte sinnvoll zu verknüpfen und Abweichungen im Betrieb konsequent zu verfolgen. Aus einzelnen Meldungen und Messwerten entsteht so eine belastbare Grundlage für Entscheidungen.

Startpunkt für weitere Projekte

Die Erfahrungen in der Hofstatt wollen Siemens und Dr. Sasse nun nutzen, um die Partnerschaft weiter auszubauen und neue Kunden zu erschließen. Erste Gespräche laufen bereits. Der Ansatz ist übertragbar auf andere komplexe Bestandsobjekte, insbesondere dort, wo Energieeffizienz, ESG-Anforderungen, Mieterkomfort und technische Verfügbarkeit stärker zusammengedacht werden müssen.

Bei allem technischen Fortschritt bleibt für Dr. Christine Sasse jedoch der Faktor Mensch entscheidend. Es gelte, „über den Tellerrand zu schauen“ und alle Beteiligten mitzunehmen – von der Vorstandsebene bis zu den Mitarbeitenden vor Ort. Verständnis, Schulung und Akzeptanz werden damit zu zentralen Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb intelligenter Gebäude.

Die Hofstatt macht deutlich: Digitale Plattformen schaffen Transparenz, doch ihr Mehrwert entsteht erst im Zusammenspiel mit Erfahrung, Verantwortung und operativer Umsetzung. Genau darin liegt der Kern der Partnerschaft von Siemens und Dr. Sasse – und zugleich ein Beispiel dafür, wie Facility Management im Bestand künftig leistungsfähiger, effizienter und sicherer werden kann.