Dekarbonisierung im Facility Management

Der CRREM-Ansatz (Carbon Risk Real Estate Monitor) definiert wissenschaftlich fundierte Dekarbonisierungspfade für unterschiedliche Gebäudetypen und Länder. Immobilien, die diese Pfade nicht einhalten, können perspektivisch als „stranded assets“ an Attraktivität und Wirtschaftlichkeit verlieren. Dekarbonisierung wird damit nicht nur zu einer ökologischen, sondern auch zu einer wirtschaftlichen Anforderung an Immobilienportfolios.

In der Praxis klafft jedoch häufig eine Lücke zwischen Anspruch und Realität – insbesondere dann, wenn langfristig sinnvolle Investitionen auf kurzfristige Budgetgrenzen, unklare Datenlagen oder fehlende Umsetzungsressourcen treffen. In solchen Konstellationen gewinnt ein integrierter Ansatz an Bedeutung, der Transparenz schafft, Maßnahmen nach Wirkung priorisiert und die Skalierung über mehrere Objekte ermöglicht. Ein tiefes Verständnis der Gebäude und ihrer technischen Infrastruktur ist dabei zentral, um aus vielen Einzeloptionen einen belastbaren Fahrplan abzuleiten.

Als hilfreiches Steuerungsprinzip wird in der Praxis zunehmend die „Klimarendite“ diskutiert: die möglichst hohe CO₂-Einsparung pro investiertem Euro. Diese Betrachtung verbindet Klimawirkung und Investitionslogik und unterstützt die Priorisierung dort, wo Ressourcen begrenzt sind. Im Folgenden wird ein fünfstufiges Vorgehen dargestellt, wie es u. a. von Apleona im Rahmen von Dekarbonisierungsprojekten genutzt wird.

Schritt 1: Transparenz schaffen – Daten als Grundlage

Am Beginn jeder Dekarbonisierungsstrategie steht eine belastbare Datengrundlage. Ohne präzise Informationen zu Energieverbräuchen, Betriebsweisen und Anlagenzuständen sind fundierte Entscheidungen kaum möglich. Apleona setzt hier auf ein digitales Energiemonitoringsystem (enerlutec), das eine nahezu Echtzeitüberwachung des Energieverbrauchs ermöglicht. So lassen sich Verbrauchsmuster erkennen, Auffälligkeiten identifizieren und Optimierungspotenziale ableiten.

Ergänzend wird ein Ansatz zur strukturierten Anlagenaufnahme eingesetzt: das Apleona-eigene „Asset Information Modelling“ (AIM). Darunter ist eine systematische Erfassung relevanter Anlagenattribute zu verstehen (z. B. Anlagenklasse, Alter, Regelungsfunktionen, Effizienzmerkmale, Vorhandensein von Drehzahlregelung oder Wärmerückgewinnung). Dadurch können Anlagen identifiziert werden, bei denen aufgrund ihres Zustands oder fehlender Funktionen ein Modernisierungspotenzial besonders hoch ist. Insgesamt entsteht ein datengetriebener Ansatz, der Transparenz herstellt und die Grundlage für strategische Entscheidungen bildet.

Auf Basis dieser Datentransparenz lassen sich Potenziale sowohl für kurzfristige Optimierungen im Betrieb als auch für Investitionen identifizieren, bewerten und in Maßnahmenpläne überführen.

Schritt 2: Betrieb optimieren – schnelle Einsparungen ohne große Investitionen

Bereits durch optimierte Betriebsführung lassen sich häufig signifikante CO₂- und Kosteneinsparungen erzielen – ohne hohe Investitionen. In diesem Kontext wird die Kombination aus Betriebsexpertise vor Ort und digitaler Unterstützung relevant. Apleona kombiniert die Expertise der Facility Manager vor Ort mit digitalen Tools wie Recogizer. Recogizer nutzt KI-­basierte prädiktive Algorithmen, um Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen vorausschauend zu regeln. Die Algorithmen verarbeiten u. a. Wetterdaten, Gebäudenutzung und Verbrauchsmuster und passen die Anlagensteuerung dynamisch an.

In Gebäuden, in denen Recogizer aufgrund fehlender Gebäudeleittechnik nicht eingesetzt werden kann, erfolgt die Optimierung durch technische Feinjustierung durch Fachpersonal. Typische Maßnahmen sind die Vermeidung gleichzeitigen Heizens und Kühlens, die Anpassung von Solltemperaturen und Schaltzeiten, die Abstimmung von Betriebszeiten auf die reale Nutzung sowie die Kalibrierung und Plausibilisierung von Sensorik. Ziel ist eine Effizienzsteigerung durch geeignete Betriebsparameter – oft ein kurzfristig wirksamer Einstieg in die Dekarbonisierung.

Schritt 3: Kleine Investitionen mit großer Wirkung

Auf Grundlage der im AIM gesammelten Daten können Maßnahmen identifiziert werden, die eine hohe Wirkung bei überschaubarem Aufwand versprechen. Solche Investitionen sind häufig kurzfristig umsetzbar und amortisieren sich in vielen Fällen innerhalb weniger Jahre. Beispiele sind der Austausch ineffizienter Pumpen, die Umrüstung auf LED-Beleuchtung oder die Dämmung zugänglicher Rohrleitungen. Diese Maßnahmen lassen sich meist ohne tiefgreifende Eingriffe in den Gebäudebetrieb umsetzen.

Wesentlich ist eine konsistente Bewertungslogik: Welche Maßnahme ist im jeweiligen Objekt technisch sinnvoll, welche Abhängigkeiten bestehen (z. B. zwischen Regelung, Hydraulik, Sensorik) und welche Reihenfolge ist zielführend? Gerade bei begrenzten Budgets ist eine priorisierte Umsetzung nach Wirkung, Machbarkeit und Betriebsrisiko entscheidend.

Schritt 4: Größere Investitionen strategisch planen

Für eine Dekarbonisierung über kurzfristige Einsparungen hinaus sind größere Investitionen erforderlich – etwa in Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen (PV) oder Gebäudeleittechnik. Um hierbei technisch und wirtschaftlich sinnvoll vorzugehen, ist eine strategische Planung notwendig. Beispielsweise kann der Umstieg auf Wärmepumpen mit der Erneuerung von Heizungs- und Klimatechnik oder der Anpassung von Wärmeverteilungen und Übergabesystemen gekoppelt werden. Bei PV-Projekten spielt die Maximierung der Eigennutzung häufig eine zentrale Rolle.

Als Grundlage kann ein Dekarbonisierungsfahrplan dienen, der Maßnahmenpakete, Zeitachsen, Investitionsbedarfe sowie Abhängigkeiten und Risiken zusammenführt. Apleona nutzt hierfür den zuvor entwickelten Fahrplan und stellt dessen Umsetzung durch die Koordination der Gewerke sicher, um Schnittstellen zu reduzieren und die Wirksamkeit der Maßnahmen zu unterstützen.

Schritt 5: Bei Bedarf ergänzend die Gebäudehülle betrachten

Auch wenn bauliche Maßnahmen wie Fassaden- oder Dachsanierungen nicht zum Kerngeschäft vieler FM-Dienstleister gehören, können sie Teil einer ganzheitlichen Dekarbonisierungsbetrachtung sein. Denn bei der Planung neuer Wärme- oder Kälteerzeuger ist die Reduzierung von Heiz- und Kühllasten häufig ein relevanter Hebel. Neben Dämmung geht es hierbei auch um Verschattungslösungen wie automatisch gesteuerte Außenjalousien oder das Anbringen einer Sonnenschutzfolie. Damit lässt sich die Anlagendimensionierung beeinflussen und der Energiebedarf im Betrieb senken.

Beispiel aus der Praxis

Ein Beispiel ist etwa die Zusammenarbeit mit einem großen Finanzdienstleister: Hier unterstützt der Dienstleister dessen Energiemanagement an über 500 europäischen Standorten als Teil eines integrierten FM-Vertrags. Durch Maßnahmen zur Energieoptimierung, die über einen Zeitraum von mehr als 15 Jahren begleitet wurden, hat sich der Stromverbrauch der Standorte gegenüber einem Szenario ohne Maßnahmen nahezu halbiert.

Das Energiemanagement basiert auf einem datenbasierten Vorgehen: Verbrauchs- und Anlagendaten schaffen Transparenz über Energieeffizienzpotenziale. Ein wesentlicher Teil der Potenziale wurde durch Betriebsoptimierung gehoben, etwa durch die Anpassung von Solltemperaturen und Schaltzeiten; an zwei großen Standorten wird dies zusätzlich durch KI-basierte prädiktive Optimierung unterstützt.

Ergänzend wurden gezielte Investitionen umgesetzt, insbesondere Beleuchtungsmodernisierungen. Hochwertige LED-Beleuchtung amortisierte sich in den Gebäuden des Kunden im Mittel in vier bis fünf Jahren; die Nachrüstung von Lichtsteuerung sowie intelligenten Heizungs- und Verschattungssteuerungen häufig in weniger als drei Jahren. Größere Investitionen, beispielsweise in den Austausch ganzer Kältemaschinen und Klimaanlagen, wurden aufgrund der Kosten vor allem dann vorgenommen, wenn alternde Technik einen Ersatz erforderlich machte. In solchen Situationen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, Ersatzinvestitionen konsequent auf Dekarbonisierungsziele auszurichten. Entsprechend werden für mehrere Standorte Strategien zur Dekarbonisierung erarbeitet, die unter anderem den Einsatz von Wärmepumpen berücksichtigen.

Die Datenerhebung zu den umgesetzten Maßnahmen ermöglicht zudem die Auswertung der Klimarendite. Besonders hoch fällt diese in der Regel bei Betriebsoptimierung aus (manuell oder unterstützt durch prädiktive Regelung): Pro investiertem Euro konnten im Mittel über 3 kg CO₂ vermieden werden, wenn für die eingesparte Energie die Emissionsfaktoren des CRREM-Ansatzes zugrunde gelegt werden. Kleine Investitionen in Energieeffizienz erreichten im Schnitt etwa 2 bis 3 kg CO₂ je investiertem Euro (bezogen auf die zu erwartende Nutzungsdauer), größere Investitionen rund 1 kg CO₂ je Euro. Nicht berücksichtigt ist hierbei, dass sich viele Maßnahmen über reduzierte Energiekosten refinanzieren, sodass den vermiedenen Emissionen häufig auch ein wirtschaftlicher Vorteil gegenübersteht.

Dekarbonisierung als betriebliche Transformationsaufgabe

Dekarbonisierung gelingt in der Regel nicht durch Einzelmaßnahmen oder punktuelle Projekte, sondern durch einen strategischen, integrierten und datenbasierten Ansatz. Wer CO₂-Emissionen nachhaltig und wirtschaftlich reduzieren will, benötigt eine belastbare Entscheidungsgrundlage – und damit eine strukturierte Nutzung von Gebäudedaten als Ausgangspunkt.

Apleona beschreibt hierfür einen Ansatz, der technisches Know-how, Prozessverständnis und Umsetzungsfähigkeit im Betrieb zusammenführt. Digitale Werkzeuge wie das Asset Information Modelling (AIM) und das Energiemonitoringsystem enerlutec schaffen Transparenz über Verbräuche, Anlagenzustände und Optimierungspotenziale. Diese Daten können als Fundament dienen – von der Betriebsoptimierung über gezielte Investitionen bis hin zur langfristigen Dekarbonisierungsstrategie.

Die Erfahrung aus der Praxis legt nahe: Wer seine Gebäude technisch, betrieblich und energetisch versteht, kann Maßnahmen besser priorisieren, effizienter umsetzen und ihre Wirkung nachvollziehbar machen. Damit wird Facility Management zu einem zentralen Hebel der Transformation – als systematische, mess- und steuerbare Wertschöpfung im Betrieb.