Technical Due Diligence: Risiken einschätzen
Bauliche und technische Mängel beeinflussen den Wert eines Objektes entscheidend. Eine Technische Due Diligence (TDD) ist deshalb vor Transaktionen für Investoren, Verkäufer, Eigentümer und Betreiber unerlässlich, um den Zustand der Bausubstanz sowie der Gebäudetechnik zu beurteilen. Aber: Der Mehrwert einer TDD liegt weniger in einer exakten Schadenbewertung als in der realistischen Einordnung von Risiken und der klaren Benennung von Unsicherheiten.
Dekra Automobil GmbH
Eine Technische Due Diligence (TDD) erzeugt ein Gesamtbild der Immobilie und zeigt, ob Risiken beherrschbar sind, sich Renditen erzielen lassen und die Immobilie den Zweck für den Betreiber erfüllen kann. Das Ziel ist es, die Folgekosten und Risiken der kommenden Jahre zu einzuschätzen.
Vorsicht vor zu viel Optimismus
Das Beispiel von Tiefgaragen zeigt, was eine Technische Due Diligence leisten kann und was nicht. Tiefgaragen gehören zu den Bauteilen, die im Rahmen einer Technischen Due Diligence meist weniger im Fokus stehen – gleichzeitig bergen sie ein überdurchschnittliches technisch wirtschaftliches Risiko. Schäden entstehen oft schleichend und bleiben lange unsichtbar. Genau das führt in der Praxis immer wieder dazu, dass ihr Zustand zu optimistisch eingeschätzt wird.
Die TDD basiert in der Regel auf einer visuellen Begehung und vorhandenen Unterlagen. Bauteilöffnungen oder Laboranalysen sind meist nicht Bestandteil. Die fachliche Einordnung von Schäden erfolgt daher häufig über sichtbare Indikatoren wie Risse, Abplatzungen oder Feuchteeintritte. Diese geben Hinweise, erlauben aber keine abschließende Aussage über das tatsächliche Schadensausmaß.
Unsicherheiten erkennen und benennen
Genau darin liegt das Risiko: Das, was sichtbar ist, bildet oft nur einen Teil des Gesamtbildes ab. Mögliche Instandsetzungskosten sind nur eingeschränkt quantifizierbar. Maßnahmen können zwar identifiziert werden, der tatsächliche Umfang zeigt sich jedoch häufig erst nach weitergehenden Untersuchungen.
Der Mehrwert der TDD liegt deshalb nicht in der exakten Schadensbewertung – sondern in der realistischen Einordnung von Risiken und der klaren Benennung von Unsicherheiten. Es ist entscheidend, transparent zu machen, wo die Grenzen der Aussagekraft der Due Diligence liegen und wo weitergehende Untersuchungen sinnvoll oder erforderlich sind.
Sachverständige aus vielen Gewerken gefragt
Zudem ist für eine Due Diligence das nötige Wissen von Experten unterschiedlicher Gewerke und Fachrichtungen nötig. Betroffen sind alle Aspekte eines Gebäudes: Bausubstanz, Gebäudetechnik, Brandschutz, Elektroinstallation sowie Bauphysik und Nachhaltigkeit.
Hierbei unterstützt idealerweise eine Prüforganisation wie DEKRA, die bundesweit flächendeckend Sachverständige für die jeweiligen Gewerke bereitstellen kann. Die räumliche und zeitliche Koordination der verschiedenen Sachverständigen und das Zusammenführen und Bewerten der einzelnen Prüfberichte erfordert Erfahrung und etablierte Prozesse. Zeitverzug und Kostenzuwachs, verursacht durch Probleme und Fehleinschätzungen einer unvollständigen Prüfung ohne die dazu erforderliche Due Diligence, sind im Projektverlauf kaum mehr aufzuholen, warnen die DEKRA Experten.
Weitere Informationen: www.dekra.de/technical-due-diligence
