Digitale Planung und BIM in der Wohnungswirtschaft

Was nützt BIM im Gebäudebetrieb?

BIM ist das Thema der Stunde, doch noch ist die digitale Planungsmethode nicht im Alltag aller angekommen. In naher Zukunft wird sie aber in den Architektur- und Planungsbüros und auf der Baustelle endgültig ihren Einzug halten. Damit stellen sich u. a. auch neue Fragen für die Wohnungswirtschaft: Was nützt BIM im Gebäudebetrieb? Wo liegt der wirkliche Mehrwert für den professionellen Bauherrn, die Wohnungsgenossenschaften, institutionelle Bauherrn oder die freien Bauträger?

Um diese zu beantworten, muss man BIM als ein Zahnrad im Getriebe ­eines gesamten Gebäudelebenszyklus ­begreifen. Denn der Gebäudebetrieb ist weitaus kostenintensiver als nur die Planungs- und Baukosten. Mit BIM lassen sich im Vorfeld viele Mängel beseitigen, die über einen langen Gebäudebetrieb hinweg teuer werden können. Hier setzt ein ganzheitlicher, digitaler Planungsprozess an, den auch die Wohnungswirtschaft für sich zu nutzen lernt.

Digitales Planen ermöglicht ­effizientes Betreiben

Um zu verstehen, wo der grundsätzliche Nutzwert von digitaler Planung und BIM liegt, muss man die Methode einmal mehr, wenn auch nur kurz, erklären. Die Grundlage für die gesamte Kommunikation aller Beteiligten, vom Bauherrn über Architekt und Fachplaner, dem Bauunternehmer und dem Facility Manager, ist das digitale Gebäudemodell.

Es ist die Arbeitsbasis für alle digitalen wie realen Arbeitsprozesse, die sich nach den ersten Skizzen des Architekten anschließen. Im Gebäudemodell fließen die Teilplanungen von Fachingenieuren wie dem Statiker oder TGA-Fachplaner ein. Über den weiteren Planungszeitraum werden die Informationen im Gesamtmodell erweitert. In der Bauphase wird das Gebäudemodell weiter gepflegt und qualifiziert, mit baubegleitenden Anpassungen und Korrekturen ergänzt und steht nach Abschluss der Bauarbeiten mit als umfassendes und den Ist-Stand abbildendend zur Verfügung. Das Modell ist jedoch nur das sichtbare Ergebnis. Wer sich bereits mit BIM befasst hat, weiß, wie es aussieht: mit allerlei bunt angelegten Heizungs- und Lüftungsleitungen, Elektrokabeln (TGA-Fachmodell) und der Tragstruktur (Statik-Fachmodell) wirkt es wie ein Röntgenbild durch das virtuelle Gebäude. Das nicht sichtbare und für die Wohnungswirtschaft weitaus wichtigere Ergebnis einer vernünftigen BIM-Planung ist die dahinterliegende Datenbank. Sie ist der Mehrwert für die Branche, als umfassende Sammlung von Informationen zu Bau­tei­len, Systemen, Materialien, zu Pro­dukt­eigenschaften und Wartungs­intervallen. Die Datenbank ist die Basis für ein effi­zientes Gebäudemanagement und der Schlüssel für den optimalen ­Betrieb.

Langfristige Digitalstrategien sind gefragt

Effizientes Gebäudemanagement heißt vor allem: die Betriebskosten, und damit 80  bis 90 % aller Folgekosten nach der Bauübergabe (Quellen: u.a. Statista, Fraunhofer), niedrig zu halten. Das ­essenzielle Interesse daran, Betriebsprozesse weiter zu verbessern und damit Geld zu sparen sowie Rücklagen zu bilden, trägt jedes wirtschaftlich planende und arbeitende Unternehmen. BIM ist also schon bei den Baugenossenschaften in Deutschland angekommen? Soweit ist es noch nicht. Die Realität zeigt aktuell ein anderes Bild: es gibt zwar erste Pilotprojekte, jedoch noch keine umfassenden Digitalstrategien. „Man arbeite daran“, ist aus der Branche zu hören. Die Unternehmen sind aber zurückhaltend und gewähren kaum Einblick in konkrete Planungen. Doch es gibt Vorreiter, die an Strategien zur Einbindung von BIM und digitaler Planungsprozesse arbeiten. Und auch über die digital gestützten Optionen für den Wohnungsbau der Zukunft wird offen diskutiert. Hier liegt zum Beispiel ­im modularisierten Neubau eine große Chance für die Gesellschaften, wie in ­einer aktuellen Podiumsdiskussion im März 2018 im Vorfeld des 16. building­Smart-Anwendertags in Nürnberg herausgestellt wurde.

Gebäudedatenbank für das Facility Management

Architekten, Fachplaner oder Bauunternehmern – die Bauausführenden – zeichnen ein ähnliches Bild vom Stand der ­digitalen Planung bei Wohnungs­gesellschaften und institutionellen Bauherrn mit großem Wohnungsbestand (Stiftungen oder die Kirche). Einigkeit herrscht bei allen: BIM kommt. Und es wird in nächster Zukunft die Arbeitsweise stark verändern. Strategien, wie der umfassende Datenpool hinter dem Gebäudemodell genutzt werden kann, gibt es jedoch nicht.

BIM-Planungssoftware wie ArchiCAD oder Allplan ermöglichen die direkte Übergabe aus der Datenbank in ein CAFM-System oder eine ERP-Software. Sie ist damit die wesentliche Grundlage für Immobilienverwaltung und Bewirtschaftung. Nichtsdestotrotz erreicht die Digitalisierung des Bauens die Wohnungswirtschaft erst langsam, wie Julia Kreienbrink, Architektin und Partnerin bei delaossaarchitekten/München deutlich macht: „Das mag auch daran ­liegen, dass der Wohnungsbau nicht so komplex ist. Für ein Krankenhaus mit komplexer TGA-Planung oder auch ein technisch aufwendiges Bürogebäude bietet die BIM-Planung für den Betrieb sofort vielfältigen Nutzen. Das aus dem (bis zur Übergabe des Gebäudes ständig ergänzte) BIM-­Gebäudemodell erstellte FM-Modell und die FM-Datenbank enthält alle wichtigen Parameter zur Lage der technischen Anlagen, notwendige Wartungsintervalle, Lebensdauer von Filtersystemen etc. Im Wohnungsbau haben wir das kaum. Selbst eine kontrollierte Wohnraumlüftung kommt nur selten zum Einsatz.“ Die Wohnungswirtschaft wägt zudem Kosten und Nutzen ab: „In vielen Wohnanlagen gibt es weiterhin einen festen Ansprechpartner: den Hausmeister. Wir planen teilweise dessen Wohnung bei Neubauprojekten mit. Es ist dann viel einfacher, wenn ein Mieter ihm sagt, dass zum Beispiel eine Glühlampe im Hausflur kaputt ist, als wenn sich die Leuchte über das BUS-System beim externen FM-Manager meldet und dieser eine Firma für die Reparatur beauftragt. Und es ist günstiger, schneller und persönlicher. Weil der angestellte Hausmeister stets vor Ort ist.“

Hohe Kostensicherheit im BIM-Projekt

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Vorteil ist die Planbarkeit der Erstellungskosten der Gebäude beim Einsatz von BIM. Vor dem Projektstart sollten Bauherr und Architekt gemeinsam die Auftraggeber-Informationsanforderung (AIA) festlegen. Sie ist nicht zwingend für BIM erforderlich, erleichtert jedoch den Projektablauf immens, denn viele gestaltungs- und kostenrelevante Details werden bereits hier entschieden. Die AIA ist so etwas wie der „Fahrplan“ für Planung, Bau und zukünftige Nutzung und die Grundlage des BIM-Projektablaufplanes. Für sie muss der Auftraggeber zusammen mit dem Architekten unter anderem eine klare Vorstellung von energetischen Standards, Konstruktion, technischer Ausstattung, Materialien und Oberflächen erarbeiten. Damit sind die Gebäudekosten bereits vor Baubeginn transparent. Architekt Sven Lechner von NYX Architekten und Ingenieure aus Nürnberg arbeiten seit sechs Jahren mit BIM, je nach Projektanforderung mit unterschiedlicher Tiefe. Neben freien Bauträgern plant er auch für ins­titutionelle Bauherren mit großem Wohnungsbestand. Sven Lechner über seine Erfahrung bei Neubauprojekten: „Wenn wir das Gebäude in ArchiCAD modelliert haben, können wir Baumassen und Kosten schnell und verbindlich ziehen. Wir haben damit lange vor Baubeginn statt einer groben Kostenschätzung bereits eine exakte Baukostenberechnung. Das ist ein großer Nutzen von BIM, den alle Bauherren schätzen.“ 

Der Nutzen der digitalen Planung für den Bestand

Nicht nur bei Neubauprojekten bedeutet die digitale Planung Kostensicherheit, weniger Baufehler oder eine hohe Termintreue. Das gilt ebenso für den Wohnungsbestand, wie Florian Kraft, BIM-Experte und Büropartner bei Stefan Forster Architekten/Frankfurt, herausstellt. Stefan Forster Architekten arbeiten bundesweit mit Wohnungsgenossenschaften, Institutionen und freien Auftraggebern zusammen und haben sich auf Wohnungsbau spezialisiert. Florian Kraft: „Die Bestandsverwaltung mit BIM ist ideal für Wohnungsgenossenschaften. Das setzt jedoch voraus, dass die verfügbaren Informationen im BIM-Datenmodell und der dahinterstehenden Datenbank erfasst sind.

Bestandsdaten gibt es meist nur als Plan­ausdrucke, in verstaubten Ordnern im Archiv der Genossenschaft oder bestenfalls gescannt, als Dateien. Eine wirkliche Nutzung der Daten findet meist nicht statt. Diese Arbeit anzupacken und auf den Ist-Stand und mit BIM zukunftstauglich zu machen, schreckt viele ab.“ Hinzu kommt, dass das Know-how, welche Daten langfristig im Betrieb gebraucht werden und wie diese fachgerecht aufzubereiten sind, selten vorhanden ist. Das bewog Stefan Forster Architekten und Graf Architekten aus Frankenthal/Pfalz dazu, sich zusammenzuschließen und hier aktiv zu werden. Florian Kraft über ihr „Start Up“: „Graf Architekten bieten ein schnelles und effektives 3D-Bestandsaufmaß an. Das Büro kennt sich mit der Weiterverarbeitung der gewonnenen Daten aus, so dass sie für den Auftraggeber und sein Facility Management optimal nutzbar sind. Unsere Büros arbeiten seit Jahren mit BIM. Wir bündeln jetzt unsere Kompetenzen, beraten die Bauherren und stellen unter anderem das BIM-Management für Neubau- und ­Bestandsprojekte zur Verfügung.“ 

Die Chance zum Perspektivenwechsel

Wohnungsgenossenschaften haben einen großen Vorteil gegenüber freien Bauträgern oder privaten Immobilienbetreibern, auf den sie sich viel stärker fokussieren sollten: Sie sind Bauherr, Nutzer und Verwalter der Immobilie in Personalunion. Sie definieren den Bedarf, wissen um die Kosten für Betrieb und Instandhaltung und kennen ihre Mieter sowie deren Bedürfnisse. Das ermöglicht ihnen, das Projekt, und damit das Thema BIM „ganzheitlich von hinten zu denken“, wie es Florian Kraft ausdrückt. Building Information Modeling ist das ideale Werkzeug, um vom „Betrieb“ kommend die Ausstattungsqualität festzulegen, die Nutzungsdauer von Einbauten und Materialien zu bedenken und die Gebäudestruktur so zu planen, dass sie auch zukünftigen Anforderungen genügen kann. Das ist eine andere, weil unkonventionelle, Herangehensweise an das Thema Planen, Bauen und Betreiben – und gleichzeitig ein wichtiger Perspektivenwechsel.

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