Wie mit BIM-Datenmodellen die nötigen Informationen in CAFM-Systeme integriert werden können

BIM im CAFM

Building Information Modeling (BIM) nimmt langsam Fahrt auf. Und damit die Frage, wie die Zusammenarbeit von BIM und CAFM aussehen kann. Schließlich sind die Daten, die in der Bauphase erfasst werden, auch für die Betriebsphase wichtig, die um ein Vielfaches länger ist und darum weit höhere Kosten verursacht.

­Laut Prof. Uwe Rotermund von rotermund.ingenieure „übersteigen die Nutzungskosten von Gebäuden die Errichtungskosten um das bis zu Neunfache.“ Er hat die Verhältnisse untersucht. Spitzenreiter sind Industriegebäude mit Faktor 9,1, dicht gefolgt von Bürogebäuden (8,9) und Krankenhäusern (8).

Hinzuzurechnen sind noch Sanierungskosten während der Nutzungsdauer. „Die liegen noch einmal zwischen dem 0,7 bis 1,2-Fachen der Errichtungskosten“, so Rotermund. Sein Fazit: „Bei ­solchen Zahlen empfiehlt es sich quasi zwingend, beim Einsatz von BIM auch gleich CAFM und die weitere IT-Gesamtarchitektur mit einzubeziehen.“

Der nötige Datentransfer zwischen den Welten ist zum Glück geklärt: Um Daten aus einem BIM- in ein CAFM-System zu bekommen, bieten einige CAFM-Hersteller spezielle Schnittstellen an, die zumeist auf den IFC-Standard aufsetzen.

Datenbasis IFC

IFC hat auch der CAFM Ring für seine Schnittstelle CAFM Connect ausgewählt, die Inhalte allerdings auf Aspekte reduziert, die für CAFM relevant sind. „Der CAFM-Ring hat CAFM Connect inzwischen als universelles Austauschformat für Daten im Gebäudebetrieb,
also für Flächen, technische Anlagen und Dokumente, etabliert“, sagt Ralf Golinski, Beiratsvorsitzender des Verbandes. „CAFM Connect nutzt die Untergruppen des IFC-Standards, die für CAFM relevant sind, und gewährleistet damit den absprachefreien Austausch digitaler Gebäudedaten“, wirbt Golinski für die Schnittstelle.

Der Deutsche Facility Management-Verband GEFMA geht einen Schritt weiter. Er nennt als Voraussetzung für den Im- und Export zwischen CAFM und BIM im neuen Katalog A15 der Richtlinie GEFMA 444 „IFC oder andere modellbasierte Formate“.

„Der Arbeitskreis CAFM hat lange überlegt, ob und wie erste BIM-Kriterien im Rahmen der GEFMA-Zertifizierung nach RL 444 geprüft werden könnten. Im Ergebnis entstand der Katalog BIM-Datenverarbeitung“, blickt Arbeitskreis-Leiter Prof. Michael May zurück. „Die positiven Ergebnisse der ersten Rezertifizierungen bekräftigen uns in der Überzeugung, dass die Aufnahme der BIM-Thematik in die Zertifizierung trotz einiger kritischer Stimmen ein richtiger und wichtiger Schritt war.“

IFC und modellbasierte Formate auf der einen, absprachefrei auf der anderen
Seite – das klingt nach Komplikationen. „Absprachefrei setzt voraus, dass BIM und CAFM durchgängig standardisiert sind – was nicht der Fall ist“, sagt Michael Heinrichs, Geschäftsführer vom CAFM-Hersteller IMS. Dazu führt die starke Individualisierung von Projekten gerade in Deutschland dazu, dass individuelle Nomenklaturen für den Datenimport nötig werden. „Ein Import-Modul für BIM sollte neben IFC weitere Standards und auch proprietäre Formate abdecken“, findet Heinrichs. Dazu gehören COBie, aber auch Revit oder Excel-Listen.

Daten vorbereiten

Bevor eine Schnittstelle zum Einsatz kommt, muss der Betreiber einiges vorbereiten, damit beim Daten-Import alles reibungslos läuft. Daten, die für den Bau nötig sind und in das BIM-Modell aufgenommen wurden oder Flächen, die sich aus dem BIM-Modell ableiten lassen, sind nur ein Teil dessen, was in der Betriebsphase und damit im CAFM gebraucht wird. Was genau nötigt ist, sollte in einem Leistungsverzeichnis definiert sein.

„Das Leistungsverzeichnis muss aufführen, was geschuldete Leistung ist, inklusive der betriebsrelevanten Daten wie Oberflächenbeschaffenheit, Wartungsintervalle oder auch Handbücher“, erklärt Prof. Jürgen Danielzik von der Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelttechnik an der Technischen Hochschule Köln. Genau solche Daten sind aber für ein BIM-Modell gar nicht relevant. Wenn sie trotzdem aufgenommen werden sollen, entsteht Mehrarbeit bei der ersten Datenaufnahme, die jemand bezahlen muss. Nur: Wer?

Wer zahlt die Mehrkosten

Die Mehrkosten wird letztlich der Betreiber der Immobilien tragen müssen, heißt es im Markt mehr oder weniger offen, denn der Betreiber profitiert von ihnen. Dafür spricht auch der Pragmatismus, denn erweitertes BIM ist güns-tiger als ein nachträgliches Aufmaß mit nachträglicher Datenerfassung. „Ein
separates Aufmaß ein Mehrfaches der CAFM-Installation, und für die ergänzende Datenaufnahme gilt das ebenso. Für Neubauten empfiehlt sich daher, im Gegensatz zu Bestandsimmobilien, die BIM-Methode“, berichtet Ralf Rehm, Geschäftsführer von Daedalus, einem Datenerfasser aus Gütersloh.

Im Umkehrschluss spart damit ein erweitertes BIM-Modell trotz anfänglicher Mehrkosten Geld. Mit der Datenübernahme in das CAFM-System direkt nach Fertigstellung des Gebäudes kann dieses mit Tag 1 der Betriebsphase seinen Nutzen entfalten und entsprechend frühzeitig Geld einsparen. Damit sind die anfänglichen Mehrkosten für die Daten des BIM-Modells zügig wieder eingespielt. Wenn die Daten die richtigen sind.

BIM-Manager

Um die Datenqualität zu sichern, ist ein BIM-Manager nötig, der den Informationsaustausch im Projekt strukturiert – sofern der Auftraggeber weiß, welche Daten er benötigt. Diese sind dann zu überwachen, mit entsprechenden Herausforderungen: „Es ist erstaunlich, wie schnell Menschen getroffene Vereinbarungen ver-gessen“, sagt Lars Kölln, Geschäftsführer von core architecture in Hamburg. Der Architekt ist BIM-Manager eines der frühesten BIM-gestützten Bauvorhaben in Deutschland, dem Neubau der Mensa am Campus Duisburg durch das Studierendenwerk Essen-Duisburg. Wenn er aus dem Nähkästchen plaudert, klingt das so...

„Architekten liefern zwar 3D, aber ohne die nötigen ergänzenden Informationen. Oder Anlagenbauer liefern die geforderte Dokumentation an den Fachplaner, der sie dann nicht erfasst, selbst wenn sie für die Betreiberverantwortung notwendig ist – und die Liste lässt sich beliebig erweitern“, seufzt Kölln.

BIM im Bestand

Was derzeit populärer wird, ist das Thema BIM im Bestand. Die Wiener Linien, der größte ÖPNV-Anbieter in Österreich, haben hiermit Erfahrung: „Wir haben 2017 mittels Laserscan drei U-Bahn-Stationen vermessen und darauf aufbauend 3D-Gebäudedatenmodelle erstellt“, berichtet Dario Gaudart, Strategischer Projektleiter CAFM & BIM der Wiener Linien.

Diese Modelle sollen jetzt standardisiert und mittels IFC-Import in das CAFM-System der Verkehrsbetriebe übernommen werden. „In einem ersten Test hat das bereits gut funktioniert und alle Räume, Türen, Fenster, etc. konnten inklusive Attributen und Struktur importiert werden“, sagt Gaudart. Wobei sich eine kleine Unebenheit auftat: IFC-Proxys.

Leerstellen füllen

„Unter IFC-Proxys verstehen wir Elemente, die in IFC nicht definiert sind“, erläutert Dr. Christof Duvenbeck, BIM-Experte bei IMS. Diese Elemente gilt es vor einem Import zu identifizieren, wenn möglich zu klassifizieren und erst dann zu importieren. Und wenn eine Klassifikation im Vorfeld nicht möglich ist? „Das dürfte sehr selten der Fall sein, aber falls doch, bleibt klassische Nacharbeit im CAFM-System“, beschreibt Duvenbeck das Mittel gegen schwarze Flecken in der Datenbank.

Fazit

BIM und CAFM sind zwar nicht die gleiche Welt, aber verwand genug, um voneinander zu profitieren. Ist das BIM-Datenmodell konsistent, hat es die für CAFM nötigen Informationen integriert, sind die IFC-Proxys gebändigt und hat ein BIM-Manager die Datenlieferanten im Auge, ist der Weg von Bau zu Betrieb denkbar kurz: Er dauert einen Knopfdruck. Danach wird gespart.

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